山西“小产权房”市场调查

　　“小产权房”最关键的问题出在产权上。小产权房其产权证不是由国家房管部门颁发的房产证，而是由乡政府或村政府颁发。同时，由于没有缴纳商品房买卖的契税，也不用向政府缴纳土地出让金，因而“小产权房”的价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。以前由于规划不合理，将城市分块开发，导致了城中村的存在，产生了小产权房。但今后，城市征地规划趋于整体化，城中村不会再出现，城区内的小产权房自然也会消失。

　　太原要在5年之内，启动108个城中村的改造，实施60个城中村的整村拆除。今年，继续推进已启动未拆除的21个城中村的改造，再启动25个城中村的改造，实施15个村整村拆除。此消息一出，成为老百姓近期热议的话题之一。另一个更为火爆的话题又跳了出来———大量的“小产权房”怎么办？ 连日来，记者对此进行了调查采访。

　　城中村改造给小产权房带来希望？

　　以前一直没有关于城中村项目的关注，随着城市的规划，城中村建设将成为城市发展的瓶颈。为加快城镇化进程，太原市今年将有25个“城中村”年内实施拆除改造。由此，给城中村改造各项目带来利好消息，城中村小产权房产项目也开始“蠢蠢欲动”进行买卖，借着户型价格合理实惠的优势大肆宣传，销售量稳中有升。

　　日前，记者走访东太堡、许坦东街附近的4个城中村项目。销售人员直言不讳地称，尽管政府在限购，但城中村项目今年的销售明显好过往年，尤其是无法提供一年完税证明的外地人，纷纷将置业目光聚焦在了城中村项目上。“一栋楼的推出，要卖半年至一年，消费者关心项目能不能土地转性，成为合法项目。”地处东太堡街的某城中村项目销售人员小吴称，今年省城将对25个城中村进行整体拆除改造，符合城市规划的城中村项目自认为已领到了通行证，借机大肆宣传，销售量稳中有升。

　　“熟谙”省城楼市行情的李先生表示：“只要了解项目规划建设的底细，符合规划、建设及销售的城中村项目，未来可以办理产权证。”

　　然而，小产权房如果想摘掉“小产权”的帽子，首先必须是集体建设用地转为国有建设用地，然后补交土地出让金等，最后才能转为合法的商品房。但集体建设用地转为国有建设用地，国家是严格监管和审批的。

　　打着“城中村改造”的旗号大肆炒作

　　据太原市住房和城乡管委会的数据显示，截至目前，太原市35个改造村累计拆除旧村建筑总面积104.08万平方米，但在推进城中村改造中仍面临不少难题，其中以违法建设小产权房问题最为突出。

　　记者对太原市小店区、晋源区、杏花岭区等中心城区在售的城中村小产权项目作了个简单的调查：由于是城中村项目大多为集体土地性质，所以在太原市房管局备案并办理相关手续、取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目几乎没有。但是，这些项目却仍然打着“不受限购限制”、“紧邻大学城”等广告语，大力招揽买主。

　　随着城市拓展，许多城中村依靠着优越的地理位置，成为太原市民眼中新的“黄金地段”。而这些区域内的小产权房价，也随着楼市大潮的涌动而水涨船高。在体育路附近，一位城中村的村民告诉记者，“三四年前，我们村的房子每平方米不到2000元，现在都快涨到5000元了，整整翻了一倍多。”而地处太原市中心城区的城中村项目，其价格也随着楼市大势而一路水涨船高。

　　“城中村违法改造、违法建设、违规售房现象依然存在，且有愈演愈烈之势。”太原市住房和城乡管委会有关负责人介绍，据掌握的情况，不少村委会干部私下联合开发商打着“城中村改造”的旗号，不拆旧村，建设小产权房，有些单位团购了这些小产权房，增大了改造难度。据业内人士估计，目前太原市的小产权房已超过房地产年开发量的50%。

　　土地性质转变不了承诺如何兑现？

　　记者在某小产权房小区内看到，不论是从建筑风格还是住宅质量，这些小区都显得比较落后，例如采用砖混结构、绿化率不高、没有地下停车库。“即使城中村的小产权项目有这样那样的弊端，但对于刚需购房者来说，住有所居就已经很不错了。何况小产权房的地理位置都很占优势，相比同区域内五证齐全的商品住房，价格也更具诱惑力。”市民王先生说。

　　随后，记者在几家小产权房的售楼处随机采访了几位购房者，他们认为，现在买房子根本没法对“五证”真正较真，有证的房子要么早卖完了，要么贵得难以承受，如果迟疑不买，只会让房价越长越高。买城中村的房子是自己住，又不是投资，说不定开发商承诺的会变现，将来可以办下来房产证。

　　对于购房者关于手续方面询问，售楼小姐含糊地表示“目前证件还不全”。该项目工作人员对记者承诺，“目前手续还不全，但入住后办理房产证肯定没有问题，开发商非常有实力。”

　　对此，太原市房地产监察大队工作人员告诉记者，购房者在出手买房前一定要考察所购买房屋的土地性质及手续办理情况。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。购买了小产权房后无法办理产权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明来保护购房者的权益。就房管部门受理的案件看，不能办理大红本、不能办理按揭贷款、延期交房等问题是最突出的。同时，项目出现问题，开发商极有可能选择抽逃资金，那么购房者买的房子就成了烂尾楼，预付的资金也就很难再收回。