楼市趋稳：“市场回暖”和“限购不放松”并不矛盾

一、市场“回暖”的说法——交易呈现环比回升迹象 　　 　　市场回暖了吗？调控一年多来，市场积累了各种复杂的心态。所有的人都在期望变化，只是方向有所不同。“回暖”的消息，并非空穴来风。我认为有三个方面的原因： 　　 　　其一，地方政府的试探性操作。调控一年多来，地方政府承受了巨大的压力，土地流拍和底价成交频现，土地财政收入大降。压力之下，地方政府试图打政策擦边球的动机是可想而知的，芜湖、上海近期的政策反复，是较为典型的例证。地方政府的动作，无疑会影响市场的判断。 　　 　　其二，政策面的真实变化。从普通商品住宅标准的提高，尤其是近期内陆续有银行表态恢复首套房贷的利率优惠，购房信贷的放松，的确有促进刚需释放的效果。 　　 　　其三，从几个主要城市的情况看，交易量呈现环比回升。以下是《CREIS中指情报-10城市数据信息周报（2012年2月27日-2012年3月4日）》提供的数据：北京，住宅市场供应维持高位，成交量再度攀升；天津，商品住宅成交量升价降；上海，市场成交微幅上涨、供应下跌超四成、价格小幅上涨；沈阳，本周商品住宅供应量有所下降，成交市场量涨价跌；深圳，成交量继续增加，均价小幅上涨；广州，供应停滞，量升价跌；武汉，楼市供需双双下滑；杭州，楼市成交活跃，商品房成交量环比增幅高达115%；重庆，主城区商品房供需创新高，均价走势平稳；成都，住宅成交下降，土地需求不旺。 　　 　　二、政策动向——“限购”不放松 　　 　　对地方政府的小动作和“回暖说”，从国务院到住建部，均出面进行了“力度不放松”表态。 　　 　　3月5日，温家宝总理在政府工作报告中提出，“要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。” 　　 　　对此，结合之前温总理的表态，正确的解读应该有三：“楼市调控将务实、细化，建立长效机制”；“面向中低收入者增加保障房和普通商品房供应”；“有保有压”。这也是之前政府方面透漏的三个关键性语句。 　　 　　“楼市调控将务实、细化，建立长效机制”。“新国八条”构建的调控框架，经过一年的实践，并不是完美无缺的。一些细节需要继续充实、完善，尤其是和货币政策之间的关系，也需要进行协调。近期各大银行对“首套房利率优惠”的态度，保障房“封闭式运转”等，都可以看作是这方面的充实和完善。住房市场是否需要分类区别对待，也需要进一步考虑。但这些都不是否定“限购”，而是对限购的细化，是更好地坚持“限购”。 　　 　　“面向中低收入者增加保障房和普通商品房供应”。一年来，大家的目光过多的集中在房价的涨跌上，且不说“平均房价”的问题，单就把房价当成调控的唯一目标，我认为是有些情绪偏激的。准确的说，“房价”和“住有所居”并不能划等号。中低收入者的“住有所居”，是调控的真正目的。保障房和普通商品房的供应增加，是实现这一目标的根本保证。光喊房价，并不能解决这方面供给不足的问题。 　　 　　“有保有压”。这是个结构性调整的问题。楼市的问题，根本上是个结构性问题，供需两方面的结构不匹配的问题。需求方面，过去投资性、投机性需求充斥普通商品住房市场，必须挤出；供给方面，保障房和普通住房的比重不足，必须补充。所以，要“有保有压”。 　　 　　这三个方面的解读，是调控的基本方向。读懂这三点，自然也就知道下一步楼市的发展方向了。消费者和开发商，都有必要认清这一政策动向。“限购”是不可能取消的，只是今后需要进一步完善。 　　 　　由此，我认为，“市场回暖”和“限购不放松”之间，并不是“敌我矛盾”的关系。“限购”一年形成的市场氛围中，投资投机性需求被明显抑制住了，开发商的利润也被压制了，房价已经有明显回落了，加上信贷条件放松一些，从银行能贷到款了，刚性需求经过一年的等待，自然会有所释放，交易量也自然有所回升了。这并不矛盾，反而是调控效果的一种正常反映——刚需不必和投资投机性需求“争抢”了。所以，我认为，即使经过短期集中放量后，交易量可能还会有所反复，但二季度楼市整体回稳的态势，基本可以确立。目前的政策动向和市场反应，是前兆。 　　 　　最后，再说说房产税的问题。近期财政部表态要尽快扩大“房产税试点范围”。重庆和上海经过一年的房产税试点，也表态“效果明显”。于是，市场中有人说，“房产税是限购的替代手段”，何其谬也！一看就是外行说的话，要么就是别有用心！房产税要成为中国的财产税种，不但面临一些学理的探讨，而且短期内也不宜大面积摊开。原因很简单，我们现在的税收体系以间接税为主，而作为财产税的房产税属于直接税种。合理的做法是，在逐步降低间接税比重的情况下，慢慢确立一些直接税税种，包括财产税。但这需要一个较长期的过程。现今试点的房产税，显然不具备实质上的财产税功能，主要还是定位于抑制投资投机的功能上。从实践经验看，现阶段的房产税试点，并不是针对普通商品住房的，而是针对“豪宅”。目的是增加这部分住房的持有成本，防止投机投资行为过于炒作其价格，导致土地和资金的不当配置。也就是说，短期内，房产税即使试点，也不应覆盖到普通商品住房上。由此，我们不难理解，“限购”的作用，应当是挤出普通商品住房市场中的投资投机性需求，而房产税短期内主要集中于对“豪宅”的抑制。短期内，两者之间的关系应该是互补的、相互配合的关系，而不是替代关系！我们作为普通百姓，何必担心！