小产权：灰色地带需分类处理

　　最近国土部放出处理小产权房的风声，引起一些骚动，涉及的利益关系，不可谓不小。

　　按照我国的规定，商品住房用地属于国有土地范畴。农村集体土地用于商品住宅开发，必须经过规划审批确认、政府征用土地、将农村集体土地征用为国有土地的步骤。由此，原则上，农村居民的住宅和城市商品住宅，土地权属严格区别开来。但在现实中，由于种种原因，尤其是近些年来，城市房价高企的原因，诱发农村集体单位也从事住房开发，越过政府审批征用和出让环节，直接向社会销售，被称为“小产权”。虽然“小产权”在购买时往往得不到银行贷款，但由于价格低的特点，还是有一定的市场的。

　　表面上看，好像问题很简单。但实际情况远远要复杂得多。问题的根源在与土地的农村集体所有和城市国家所有的“双轨制”上，加上城市化的扩散效应，形成了复杂的城郊灰色地带，往往“分不清、理还乱”。如果仅由部委下令“一刀切”，恐怕这事到最后要么是个“半吊子工程”，要么让很多人（农民或购房者）利益损失过大，引起不必要的麻烦。粗暴简单的工作方式，显然不适合处理这样的问题。

　　我认为，应首先分清楚几种情况：

　　一，属于农村居民的宅基地流转，应予适当的引导和留有一定的出口。在农村生活过的人都知道，农村居民内部的住房和宅基地转让，早就存在。最先是农村居民之间的自发转让，后来是农村居民对外的转让（城郊农户住房的出租或出售）。这种转让，以往有相当的法律空白。如果强行拆除，恐怕在很大程度上会损失农民兄弟的利益，与他们根深蒂固的自然朴素的财产意识相冲突。所以，建议对以宅基地、农户自居住宅的对外转让，可考虑予以确认和适当保护，并及时完善这方面或单独、或并轨处理的程序和利益分配规则。

　　二、对占用耕地开发的小产权房，查清后必须严厉处置，追究相关人员的责任，但须处理好住房购买者的利益索赔问题。“十八亿亩红线”的问题，没有商量的余地，必须严刑峻法、以儆效尤。

　　三、对村集体大片开发小产权房项目的情况，要考虑是否合乎规划，合乎规划的，并轨处理；违反规划私下开发的，或采取征用拆迁方式解决，或追缴补齐土地出让款，或单独确定处理程序和利益分配规则，并追究相关责任。

　　四、对农村的“三荒”用地小产权房，视情况允许的并轨处理，违背环境保护和整体规划要求的予以取缔。

　　即便如此，按照经验，也存在相当的难度，尤其在基层操作中，一定会碰到隐瞒实情、变相操作的问题。此项工作，很大程度上取决于地方政府的决心和态度。仅靠中央的命令和监查，难以处理干净。

　　由此，进一步地，我认为，借机推进“城乡土地一体化”，也未必不可，当然，这是个更大的工程，需要认真调查研究、试点推进。

　　总之，切勿小看小产权房的处理，不可简单一刀切。

　　以上只是我的粗浅看法，距离可操作仍甚远。有感而发的东西，欠深考虑，仅供参考。