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透视2012楼市迷局的三大“关键”

2013-8-28 08:44| 发布者: ccbuild| 查看: 89| 评论: 0

简介:  近来楼市又不平静。本来芜湖新政被紧急叫停,再度彰显出了中央坚持楼市调控的决心,令楼市形势一度明朗化。然而,上海限购新解横空出世,立刻又惊起了一滩鸥鹭,地方微调蠢蠢欲动,地产股应声上涨,一线城市楼市 ...

  近来楼市又不平静。本来芜湖新政被紧急叫停,再度彰显出了中央坚持楼市调控的决心,令楼市形势一度明朗化。然而,上海“限购新解”横空出世,立刻又惊起了一滩鸥鹭,地方微调蠢蠢欲动,地产股应声上涨,一线城市楼市成交量大幅回升。楼市是否回暖,房价会否反弹?雾里看花水中望月,谜一样的楼市愈发难懂。调控行至深水区,楼市今后还会更加复杂变幻,2012楼市,我们该如何拨开浮云遮望眼?密切关注三大“关键”,或可助我们理清思路,看得更远。

  关键一:库存

  谈到决定楼市的关键,许多人会认为是政策、银根、房企债务等条件中的一个或几个,这些确实也是观察楼市走向的重要着眼点,但这些大概已有定数,对于前瞻性判断作用有限。比如政策和银根,可以预见2012势必会越来越宽松,但同时也远远不会达到2009年的宽松程度,至于房企债务更是一目了然,因此,时刻变化的“库存”对楼市走向更具价值。

  2012楼市走向看“库存”,尤其是对于开发商而言。对市场无法做出理性判断,不能抓住事物的核心和关键,一味顾左右而言他,甚至仍然抱有侥幸心理会很危险。了解全国房企的库存现状,能展望楼市走势,知自身楼盘库存几斤几两,是做出决策的重要依据。从全国来看,各地楼市库存逼近历史高点,截至2012年1月底,11个典型城市库存总量为73万套,比去年同期增加26万套,涨幅达55%;截至2011年底,受到监测的标杆房企在售项目库存量约2496万平方米,与去年年中相比,标杆房企库存量增加约七成。新年伊始,相对并不差钱的“招保万金”四大巨头,居然带头掀起自去年10月以来的第二轮降价潮,甚至祭出“一成首付”这样的“非常规”手段,与“高高在上”并不断攀升的库存,密切相关。

  关键二:成交

  2012楼市走向看“成交”,尤其是对购房者而言。楼市本就是个令人眼花缭乱的迷局,越是行至深水区,博弈越是激烈,烟雾弹、苦肉计等各种伎俩和手段都会升级,欲盖弥彰,真假莫辨。谁能来借购房者一双“慧眼”,看透这楼市纷扰?成交量。

  我们看到,2月以来,一线城市楼市成交量正在大幅回升,北京、天津、上海、南京、广州等城市近几周楼市成交量都在步步上涨。这增加了开发商的信心,也增加了购房者对房价可能由此反弹的担忧。事实上,这种担心不无道理,因为成交量是判断房价会否再次上涨的重要标准,没有成交量房价不可能反弹,成交大幅回升很有可能导致房价反弹。当然,目前这种成交回升的能量以及持续多长时间并不明晰,假设成交量由此步入回升通道,逐步上升,渐渐消化库存,则房价有可能恢复上涨,反之,成交回升并未持续,则房价会持续下行。

  关键三:刚需

  2012楼市走向看“刚需”,对于开发商和购房者而言皆是如此。2012得刚需者得天下,开发商能在多大程度上撬动刚需,决定了在2012年能有多大作为,而2012购房者基本来自刚需群体,因此,作为2012年的绝对主角,显然更与己有关。

  还是回到刚才谈到的近日“一线城市楼市成交量大幅回升”现象,对此,不少人认为这是缘于近日地方微调催暖楼市所致,但博主认为,这种现象其实是各方围力“刚需”所致:首先,长久压抑的刚需能量爆发的结果使然,其次,中央和地方微调楼市政策护力刚需“催化”使然,第三,开发商使出浑身力气“撬动”刚需使然。三种针对“刚需”力量的合力之下,使楼市迸发出一番热腾腾的活力。接下来,楼市微调对刚需优惠到何种程度,开发商能舍下多大的血本,想出何种的妙招激活刚需,而刚需群体又有多少愿意买单,将直接关乎楼市走向。

  上海“居住证满三年可买二套房”到底还是迎来了被“叫停”的命运,但楼市上空的迷云却并不会就此烟消云散,随着“两会”的临近以及博弈的加剧,楼市势必更加复杂迷离。不过,政策变化也罢,银根松紧也好,胡子眉毛一把抓,任何风吹草动都敏感,只会越抓越瞎,终归还是市场的真实反应能带给我们更直观更准确的判断。“库存”、“成交”、“刚需”,三个切入点管窥楼市,或是洞穿楼市走向的捷径与关键所在。

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