未降价即救市 无异耍流氓

　　芜湖市2月9日出台房地产救市方案，2月12日发布通告暂缓执行（比佛山多“活”了3天有余）看似闹剧一场，却已充分反应地方政府目前所处之艰难窘境。

　　●地方救市将层出不穷

　　细究芜湖市所发布的<关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见>，之所以自“诞生”之日即暴发争议，主因在于“救”的太彻底。包括针对开发商的缓解部分资金压力，及针对消费的购房入户、免契约、发补贴等，甚至学历愈高补助越多，基本囊括属于地方职权范围内的所有资源，令中央难以视而不见。也因此当芜湖一如市场预期的宣布暂缓实施时，不少人敲锣打鼓、欢天喜地的大呼：这是人民胜利！

　　但我不作如此观，我认为这一切都是政治角力与测试政策底线的过程，用不了多久，伴随着买气持续低迷，不断修正、打放水擦边球的地方救市举措将层出不穷，迫使中央不得不认真思考“限购”逐步松绑、退出市场的时机，甚至订定标准、框架，下放权力让地方自行判断救市的必要性，及相应的承担房价反弹的后果与行政责任。

　　●现在市况确实惨淡

　　换言之，政府救市终将成为现实，至于发生的时间点则是充满弹性，关键是价与量的变化：当房价跌破20%，而成交量无明显上升时，政府救市手段势必启动，包括：降低首购乃至改善型需求进场门槛（信贷）、压缩限购对象与范围、提供购房者优惠或补贴…等。

　　那么目前的市场状况到底如何？是政府救市的适当时机吗？兹提供以下数据便于参酌与判断。

　　2011年全国供应商品房用地9.67万公顷，同比增加4%，而全国130个城市住宅类用地7473宗，成交面积37354万平米，同比减少16%，说明开发商购买住宅用地的意愿降低，之所以如此，与普遍低迷的销售状况脱离不了干系。

　　截至今（2012）年1月底，十个典型城市——北京、上海、深圳、广州、青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州等，新建商品住宅库存总量5901万平米，以今年1月之前6个月的平均销售速度来看，约需16个月，此一存销比已超过去年12月份的14.4个月，再创历史新高。更令人忧心的是，之前为因应政策打压，许多开发商选择延迟开工，导致供给周期拉长，截至去年全国未竣工房产项目15.04万宗，面积47.99万公顷，4倍于过去三年年均实际供应量，而以1平米盖1.5平米之容积率1.5%计算，可建成72亿平米，突显未来1~1.5年内供应量将一路维持较大规模，进而形成一定比例的烂尾楼出现！

　　●地方财政面临严峻考验

　　市场销售惨淡，影响所及，地方政府感受深刻，2011年上海土地出让收入1491亿元，是2009年后再次居首，北京、苏州、天津、重庆，紧随其后。而2011年上海地方财政收入3429.8亿元，土地收入占43.5%。2011北京地方财政收入3006.3亿元，同期土地出让收入1233.68亿元，占地方财政41%。平均计算上述5城市2011年财政收入对土地出让依存度超过30%。这还算是少的，2010年全国土地出让收入破3万亿元，当时北京土地财政比例甚至达到50%以上！

　　尤其严重的是二、三、四线城市，2011年沈阳土地出让630.5亿元，居全国第七，一般预算收入只有621亿元，大连2011年土地收入529.3亿元，居全国第十，一般预算收入却仅651亿元。

　　●涨时急惊风，跌时慢郎中

　　上述数据无不显示，地方政府救市有其苦衷，毕竟“兔死狐悲”，开发商不支倒地，地方政府日子也不会好过。目前的难题是即使市场哀鸿遍野，房价的平均跌幅却相当有限，致使中央缺乏“放手的勇气”，惟恐一旦反弹，威信再度尽失是小，走上日本“消失二十年”的老路事大。

　　以上海为例，来自二手房指数办公室的统计，今年1月份上海二手房指数2583点，环比去年12月仅微降0.12%，即使与去年同期相比，也不过弱弱下修0.31%。涨时急惊风，跌时慢郎中，你叫调控怎么松？

　　至于“土地成本垫高房价”这种专业话题，老百姓不想听，政府则假装听不懂，开发商只能自求多福。