台湾楼市不会马上涨

　　台湾地区领导人选举圆满结束，马英九突破重围顺利当选！此一结果让许多人大大松了一口气，其中至少包括“台湾房产开发第一人”的冯仑，他的“万通台北2011”成功结案，现在看来应该只是时间问题。但这是否意味台湾地区楼市即将迎来新一波行情呢？答案恐怕是否定的。

　　●上涨行情难以出现

　　我在选前许多次的台商聚会场合曾大胆预测，万一中国国民党败选，台湾地区房价将不可避免面临崩盘命运！当时被解读为是替马英九拉票，其实并不尽然，此一论述系有所本的，主轴是建立在台湾地区房价已被推升至高位，一旦形势发生变化，势必引发房价支撑力量的崩解。如今大选胜负已定，马英九连任所即将带来的，却极可能是楼市虽未崩盘，但房价阶段性重挫三成的命运！何以至此？因为台湾地区楼市正在发生剧烈变化。

　　●投机、投资客已被“锁进冰箱”

　　首先是迫于民意压力，台湾地区于2011年12月15日通过5项与住宅及土地相关的法案与修正案（外界称之为“居住正义五法” ），当中以房产交易“实价登录”影响最为巨大及深远。

　　一般认为其将对市场产生三项可持续性效果，首先是因价格透明，基本消弭买卖双方信息不对等、不公平现象；其次为缩短议价时间，有利住宅市场健康发展；最后也是最关键的，则是俟当局完整掌握市场房价变化，发现异常可立即进行必要的政策干预。上述看似与买气变化无直接关系，但真正令市场忧心的撒手锏，是隐藏在背后可能随之而来的“实价课税” ！毕竟，相较之前卖方按远低于市场约六成之公告现值课征增值所得，及一年之内买卖只征收一次，第二次及以上免征增值税的旧规，势将大大压缩获利价差与空间，况且先前已有于2011年5月1日奢侈税之实施（购屋后一年内出售，按交易价课15%，两年内出售课10%所得），使得原本预期房价持续走高，于是蜂拥进场的投资、投机客瞬间或被“歼灭” 、套牢，或陷入严重观望状态。

　　●现阶段楼市有风险

　　以区域位置相似于上海市静安区的台北市大安区为例，一套房买方平均开价856.6万元人民币，卖方则平均出价517.8万元人民币，价差比率达前所未见之39.55%，堪称历史最高纪录！造成如此特异窘境，除了各种内部因素之外，外在的欧债危机持续恶化也脱离不了干系。国际信评机构标准普尔（S&P）继2011年8月5日破天荒将美国长期以来的AAA最高级别下修为AA+后，近期（2012年1月13日）再大动作一举调降9个欧元区国家的债信评级，尤其是法国丧失AAA级最高评级受创最重，亦使全球经济二次探底的阴霾始终如影随形、挥之不去，这也令台湾当局及产业界忧心不已，唯恐后续发展停滞不前甚至倒退，进而冲击购房欲望。

　　●台湾房产有独特魅力

　　即使前景堪虑、隐忧重重，我仍要说虽然从短期来看，台湾地区内外在驱动楼市繁荣的力度上确实不足，但我相信只要两岸持续良性互动，台湾地区房产必将因经济的快速复苏及“价格洼地效应” ，而具备强大之磁吸能量，尤其是经过这次房价〝破盘式〞调整，会更加凸显台湾地区房产的独特魅力。

　　无论如何，没有理由令人信服：香港地区最高房价已超越60万元人民币/平方米，而深具后发优势的台湾地区房价却连腰斩再腰斩的位置都达不到！