维也纳“廉租房”安定房市

　　在维也纳生活了几年，散落在不同街区、有明显标识的“维也纳公房”（相当于中国的廉租房）引起了我的兴趣。经向维也纳住房公司了解，维也纳现有人口180万略多一点，全市有92万套住房，其中有22万套是公房。在维也纳，租住公房的人接近全市人口的1/3。维也纳住房公司原先是市政府的一个部门，2000年从市政府剥离，现在是维也纳市政府的全资公司，也是欧洲最大的房地产公司。

　　据介绍，维也纳的公房建设始于第一次世界大战结束。当时，奥匈帝国解体，奥国土面积比战前缩小了约80%，许多人从各地回到维也纳，使维也纳人口在短期内激增，一度超过250万人，导致维也纳出现严重“房荒”。住房紧缺，房租暴涨，很多人无房住，甚至出现了按小时出租床位的现象。居住拥挤又导致传染病蔓延。

　　为了尽快解决居住问题，奥地利政府决定征收“富人税”，对有房者，按窗户多少来征税；对雇主，按雇员人数征税，筹集了维也纳公房建设“第一桶金”，并用这笔钱在维也纳建起了第一批公房——“卡尔·马克思大院”。同时，还通过立法规定了租金和租房者的权益。

　　“卡尔·马克思大院”有1400套住房，套内面积虽不大，大多数仅40平方米至50平方米，但却是维也纳第一批带厕所、浴室、暖气、窗户和阳台的低薪者住宅。到第二次世界大战爆发，维也纳市政府用“富人税”建起了6万套公房，有效缓和了低收入群体的住房困难。二战期间公房建设停止，1950年重新开始兴建公房，但取消了“富人税”。公房建设的土地改由市政府无偿划拨，建设资金靠贷款。一般贷款期为50年，由市政府给予利息补贴，贷款从房租收入中偿还。公房的物业管理费按成本收取，不能有盈利，房租由市议会决定。目前，带浴室、卫生间和暖气的房子，每月每平方米租金为3.3欧元，不带暖气和浴室的房子，每月每平方米租金为1.6欧元。物业费和租金要另加20%的增值税。这样的租金水平相当于维也纳市场价的1/3，只占还贷和房屋维护开支的45%，不足部分需市财政补缺或借贷。

　　维也纳建设公房的初衷是解决低收入群体的住房困难。在公房管理方面，市政府为了掌握解决住房困难的主动权，自拥有第一套公房以来，就始终坚持公房“只租不卖”的原则。近百年来，维也纳住房公司拥有的房产已累积超过22万套，但从未出售过。正是这批房产，为维也纳市政府平抑房价、解决低收入群体的居住困难、维护社会稳定，起到了关键性作用。近10年来，维也纳房价上升幅度平均每年不足2%，扣除通货膨胀因素，房价基本没涨。这在世界大都市中是不多见的。

　　在公房管理的“入住”层面，由维也纳市议会决定公房“入住”的条件，包括人均收入、现住房情况、是否无房户等。以前只有本国公民才有资格申请公房。近年已放宽条件，有长期居住权的外国公民，只要在奥地利住满一定年限，且符合条件，也可申请公房。随着生活水平提高，公房的套内面积也在扩大，最大的有150平方米左右。目前的公房分配标准是成人每人一间，孩子2人一间。一般3口之家可以得到一套3室的房子。在维也纳一旦“入住”公房就可世代租用。入住后不用担心收入增加后会被赶走。政府之所以同意收入增加后继续租用公房，其主要考虑是避免形成“贫民区”，形成因贫困而导致的“问题社区”。但租用者必须长期居住，这一条主要靠邻居监督、举报。

　　维也纳公房建设的另一条经验是公房散落在全市各地，不搞集中的公房小区或卫星城，公房的建筑质量与周边的建筑质量是一致的。这样做，不会增加城市交通的负担；不容易形成“问题社区”，一些社会问题可以得到早期预防；公房可以较好地融入周边的建筑风格。

　　从维也纳公房建设和管理的经验看，核心是政府补贴。几年前，维也纳搞了个“电梯项目”，凡申请安装电梯的老楼，均可得到100%的资助。后来，又搞了“隔音窗项目”，只要申请安装隔音窗就可得到90%的补贴。在城市改造过程中，公房也可以申请上述各类改造性补贴。维也纳人普遍认为，“公房建设是一种政治意愿，是一种政治需要”。只要公房管理公平、透明，公房对解决低收入群体的居住困难、对维护社会稳定所起的作用是巨大的。