土地市场低迷期正是国企抄底

　　刚刚过去的2011年，持续且空前严厉的楼市调控，让全国楼市经历了年初的高位运行，年中的荆棘满途，再到年末的进入寒冬。市场成交量的迅速下滑，加上对后期市场的持续看淡，开发商的拿地热情远不如往年。在“战略蜗居”论成为不少开发企业共识的背景下，资金实力更雄厚的央企、地方国企却频频出手，抄底拿地，为后期长远发展进行项目储备。

　　重汽地产成最大赢家

　　2011年12月28日，年度最后一次国有建设用地使用权出让活动举行。中国重汽集团房地产开发公司以15.5亿元的总价，摘得位于长清区大学科技园的9宗土地，总面积超过57公顷，其中商业金融业用地4宗，居住用地5宗。

　　9宗土地此前曾挂牌过一次，但到挂牌截止之日，拿地呼声很高的龙湖地产却“中途退出”，导致这9宗地集体流拍。国土部门随后重新编制了出让方案，9宗地块容积率均有所提高，二次进行挂牌出让。挂牌时间截止时，只有重汽地产一家企业报名，9宗土地全部以底价成交，成交价格分别为11250万元、3600万元、60460万元、3887万元、24090万元、12032万元、14111万元、9305万元、16095万元。

　　据业内人士计算，重汽此次抄底拿到的9宗土地，均价仅约为181万元/亩，其中4宗商业金融业用地成交均价约212万元/亩，建成后可形成155万平方米的地上和地下商业面积，总体楼面地价约合511元/平方米；5宗居住用地成交均价约157万元/亩，可形成约70万平方米的地上建筑面积，总体楼面地价约合1081元/平方米。

　　在此之前，重汽地产还以底价摘走了位于高新区孙村片区天马相城以东的两宗居住用地，总面积超过30公顷，总成交价为13.3615亿元，亩均成交价仅115万元。这两宗地前期挂牌出让时，同样因故流拍。在重新编制出让方案时，其中一宗经济适用房用地改成了普通商品住房用地。

　　据世联怡高房地产顾问机构的统计，2011年全市成交居住和商业用地520.62公顷7809.3亩，其中住宅用地419.2公顷6288亩，亩均成交价265万元；成交商业用地101.42公顷1521.3亩，亩均成交价473万元。业内人士表示，从重汽地产年内两次拿地的情况看，所拿土地均为二次出让土地，总面积超过87公顷1700亩，且均以底价摘走，成交均价明显低于年内土地成交均价，“可以毫不夸张地说，重汽地产成了今年济南土地市场最大的赢家。”

　　6成土地被国企收入囊中

　　不仅仅是重汽地产，今年由于整个楼市成交日益惨淡，后市看跌，民营开发企业普遍拿地不够积极，加上土地市场整体较为冷清，流拍及底价成交成为市场主流，为国企大量拿地提供了有利时机，带有国资背景的企业纷纷单独或联合相关企业，乘机低价入市。

　　据不完全统计，2011年全市共挂牌出让居住和商业用地130宗次，扣除两宗加油站用地及流拍、二次出让的情况，实际成交土地102宗，其中商业用地35宗，居住用地67宗。成交土地中，居住用地底价成交的达到46宗，约占成交总数的7成；商业用地底价成交21宗，约占成交总数的68.7%。同时，成交的所有土地中，至少有61宗土地被带有国资背景的开发企业单独或联合其他企业摘走，约占成交宗数的60%，61宗里面以底价成交的土地达45宗，约占国企拿地总数的73.77%。

　　另外，不完全统计显示，在众多参与拿地的国资背景开发企业中，除了重汽地产两次底价摘走11宗土地外，中建（包括中建五局、八局下属企业）同样拿走11宗土地，其中10宗为底价成交；中铁（包括中铁十局、十四局等旗下企业）拿走7宗，山东高速旗下开发企业拿走6宗，鲁商集团旗下的艺林公司拿走4宗，济南旧投参与拿走5宗，济高控股旗下东拓置业拿走2宗；总数达46宗，占国资背景开发企业拿地总数的75.4%。

　　分析人士指出，不论是拿地宗数还是面积看，国有开发企业在2011年的土地市场上斩获颇丰，按照地产开发的一般周期，未来两三年内，市场供应主力将是这些国字号企业开发的项目。

　　2012年进还是退

　　2012年即将到来时，从中央到地方，均相继重申了2012年继续进行房地产调控的政策方向。在2011年年末的各种总结大会上，专家学者、业内人士纷纷预测2012年楼市仍将不太好过。在对今年的楼市及政策走向纷纷做出预测后，不少专家学者、研究机构和分析人士提出了“战略过冬”论。

　　山东师范大学房地产研究中心主任程道平表示，在今年七八月份前，成交仍会比较惨淡；9月之后，市场可能缓慢回暖，2013年随着保障房的大量供给，商品房市场可能量升价稳。程道平因此建议广大开发企业：近期投资要谨慎，要注重加强学习练好内功并储备人才；在售的楼盘不妨“冬眠”两月，过了春节再制定降价促销措施；已经拿地计划开工的新项目，要控制投资的仓位，适当投入；没有在建项目也没有拿地的企业，建议等待投资机会，过几个月再真正拿地。程道平说，按他的推测，一级市场土地还会继续下滑，土地成交价格会调低，四五个月之后可能会拿到价格更低廉的土地。

　　类似的“过冬”主张，似乎已成为民营开发企业的不二选择。记者了解到，在已有任务完成无望、新的年度任务尚未制定时，除了减少拿地收缩战线和不再进行大范围大幅度的促销，不少民营开发企业包括部分一线开发企业，在这个岁末年初掀起了人员裁减和招聘潮，希望通过吸收新鲜血液，让企业团队焕然一新以求更大的发展。与此同时，房产电商、微博营销等新的营销策略，也受到开发企业的普遍关注。