农地制度改革将引发地产业巨变

　　农地制度改革将引发地产业巨变温总理在中央农村工作会议上明确提出，土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等，是法律赋予农民的合法财产权利，而推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，无论他们是否还需要以此来做基本保障，也无论他们是留在农村还是进入城镇。

　　温总理的讲话明确了一个关键性的概念：农村的土地，即便是被冠以“经营权”“使用权”的名称，也是受到宪法保护的归农民所有的土地财产权。这个概念的澄清，让纠结于农村土地“姓公姓私”的理论争议变得明确起来。既然土地承包经营权、宅基地使用权是属于农民所有的权利，就必然受宪法和《物权法》的保护。而《中华人民共和国物权法》第三十九条明确规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

　　我国过去的30年城市化进程当中，由于城乡二元土地制度和地方政府对土地一级市场的垄断，农民对自己土地的话语权长期缺失，使得一二级市场之间存在的巨大价差成为地方财政收入和开发企业的利润，而土地转移过程中农民无法享受自己土地增值的收益，其赖以生存的土地也被剥夺，这显然是不公平的，这样的制度安排也拉大了城乡差距，造成了一些地方社会矛盾冲突的加剧，造成社会不安定因素的增加。这种忽视农民财产权的不合理制度的确急需改革。

　　温总理所说的对土地增值的收益应该给予农民保障，其主旨就是要按照土地增值以后的收益来分配或者偿还给农民，而不是按土地的农产品产值来补偿。要提高农民在土地增值收益分配中的比例，方法很多，最有效的办法莫过于将包括土地承包经营权、宅基地使用权等农村土地确权到个人，并建立农村土地产权交易市场，在合法、合规划的前提下，允许农民的土地通过农村集体与土地需求方直接见面交易，让农民直接享受土地的收益。

　　此前几年，成都、重庆在农村土地流转制度上进行了诸多有益的尝试，在制度上已经积累了相当的经验，可以预期，在此次中央农村工作会议之后，成渝经验将会在更大范围内得到推广，农村土地流转有关的立法工作将会提速，对农村土地无论承包农田、宅基地还是其他集体土地的确权也将会逐步推进，规范、透明的农村土地出让制度也将会逐步建立起来。

　　而这个过程对地方财政和房地产行业来说，其变化是深刻的。对地方政府来说，农村土地增值收益归农民所有，意味着以往那种以很低的代价从农村征地再高价卖地、凭借一二级土地市场的巨额价差而获利，或是低价圈地建设产业园以此补贴工业企业的“土地财政”模式将无法持续下去，这就迫使地方政府将精力放在寻找切实可行的产业转型升级路径上，放在寻找维持地方经济持续发展的长期动力上，这绝不是一个轻松的挑战。

　　对房地产行业来说，农村土地制度的变革将是除宏观调控之外，促使产业环境发生根本转变的另一个重要因素。一方面，农民和农村集体在土地转让过程中话语权的增加，将使土地市场发生极大变化，有可能导致的多元化供地将使得土地市场更加灵活，给房企更多的选择。另一方面，对房企来说，一二级土地市场价差缩小的结果是，依赖地方政府关系的机会型房企的生存空间将会被大大压缩，依靠土地转移过程中的增值来获利的模式也将逐渐消失。这意味着，“圈地为王”的年代将真正过去，客户导向、市场导向、产品导向才是未来的竞争要义。