对2012年楼市的看法

从屹

　　这是一个“很纠结”的问题。计划之手和市场之手的博弈渐趋白热化，2011年的楼市在经历过限购限贷、房价问责、保障房大建、房产税试点等一系列政策干预后，表现出了“疲软”的特征，房价出现环比回落，中介关门潮和房企退出潮也正现苗头，对未来的判断，虽还有乐观者，但和股市一样，悲观的情绪正日渐浓厚。

　　在我看来，房价、物价皆因货币而起，货币超发造成的物价和资产价格上升，是这两年来的最大特征，计划之手即使能够管得住财政资金的初次分配，却很难管住市场资金流转中的逐利行为，手忙脚乱地四处救火，也是实情。

　　股市和楼市皆是资金密集型的市场，货币政策的紧缩，是真正的杀手。这一点再配合上“限购”，才成就了今年楼市治理的效果。但很显然，这种效果不能持久。限购的本意是“限制投资投机性购买”，但实际上，货币紧缩造成的“首套房贷利率优惠取消”、“贷款难”等，也同样让“限购”变成了“都不许动”。“婚房”、“改善性住房”的需求，在此时也并未因房价环比下降而实际受惠。

　　保障房的建设推进力度很大，部分城市的保障房建设模式确实让百姓受益了，但也有隐忧，“1000万套”的数字一方面不可避免地掺有一定水分，另一方面，资金压力在经济放缓和信贷紧张的情况下难以为继。

　　经济的治理之道在于协调，在于平衡，而不在于单方面的打压，更不是制造新的波动。经济运行之道在于疏通而不是堵塞，让财货流转起来而不是囤积起来，才能惠及大众，才是拯救衰退的明智之举。

　　由此，我经常说的“调控会有底线”，并不是说我们事先设定了房价的底线。像有些学者说，“25%是底线”，“房价将下降30%-50%”等等。这样的预测可能各有依据，但在现实中，往往显得偏颇。因为，我们知道，所谓“平均房价”是个很虚幻的名词，它无法说清楚结构性变化的问题，更无法说清楚“质量”的问题。“调控有底线”的真正含义，应该是房地产行业是否能够存活下去，宏观经济能否维持一定的增长动力。劣质的地产项目和劣质开发商，是此轮调控要淘掉的“沙子”，在此意义上，价格摔多少，只是一个外在表现。调控的目的不可能是将整个房地产市场推倒重来，这样做的成本几乎是无法估量的。

　　所以，我仍然坚持我的看法，明年房地产市场的变化，主要是“结构性变化”。总体可以看到三个方面的“结构性变化”：其一，产品结构的变化，“优胜劣汰”，高品质、居住成熟度高、设施配套完善的房产，价格稳定，不会有大的价格下降，而劣质房产的价格泡沫会逐渐破灭；其二，住房供应结构的变化，普通中小户型（含保障房）的市场供应不断增加，普通商品住宅的价格稳中有降，这部分住房中的新建商品住宅，应是限购的重点（因此，并不建议未来限购政策简单地全面撤走）；其三，行业的组织结构集中化，逐渐涌现的行业股权交易，不仅说明中小开发商的退出趋势，也说明行业资源整合的力度在增强，未来行业集中度提高，或因规模效益减轻房价下降压力？毋庸置疑，房地产行业未来的健康发展，将走向品牌化、品质化和强调服务价值的发展方向。

　　评论房地产市场，只看供需结构变化是不够的，因其资金密集型的趋势，显然与货币政策的走向息息相关。从“调结构、保增长”的政策取向看，从货币政策趋向宽松的特点和货币政策减收增支的特点看，从“针对性、灵活性、前瞻性”的要求看，都是以稳定经济、调整结构为主线的，在经济衰退迹象出现的情况下，适度的刺激增长必不可免，而适度宽松的政策走向，最终也会表现为对资产价格的一定的支撑作用。

　　所以，纵观明年的房地产市场发展，结构性调整的趋势会越来越明显，房价总体以“回稳”为特征，在货币投放有一定的增速情况下，房价难现“大降”的现象。宏观经济调控的成败取决于能否“增加居民收入、能否保持就业增长、能否减少分配差距、能否促进中小企业增长”这四个方面。如果做得好，与宏观经济戚戚相关的房地产行业、股市都可以实现软着陆。无论从内部经济发展、还是难以预料的外部冲击来看，“稳定经济”与“稳定房价”的关系都是密不可分的。否则，调控将难免再次走向“大收后的大放”，调控走回老路，可谓前功尽弃。

　　最后补充一点，至于“限购”什么时候取消，我认为，一方面，要看房地产市场的结构是否能够基本理顺，另一方面，也要看货币市场能否基本稳定，资金逐利、套利的动机是否能够得到抑制。但此时，我个人极力主张“恢复首套房贷款利率的优惠”，以使房价回调的优惠真正落实到中低收入者身上，如此，才有逐步理顺消费者、开发商和政府之间的利益关系的基础。毕竟，市场不可能靠长期的计划打压来理顺，市场关系的理顺，本质上是各方利益得以协调的结果。（作者单位：天津财经大学经济学院）

　　个人简介：

　　丛屹，山东招远人。经济学博士，教授。现任天津财经大学经济学院副院长，天津财经大学现代经济学研究中心副主任；天津财经大学重点学科“西方经济学”学科负责人；天津市重点学科——天津财经大学理论经济学一级学科负责人；天津市品牌专业——天津财经大学经济学专业负责人。主要社会学术兼职有：中国城市经济学会委员；中国经济发展研究会理事；天津市经济学会副秘书长；天津城市科学研究会理事；环渤海经济学会理事；天津电视台、天津电台新闻台特约财经评论专家等。