调控之下 期房成“定时炸弹”

　　时间过去一年多，本轮的楼市调控丝毫没有松动的迹象，并且明年也还将继续下去。调控之下，日子最不好过的要数开发商了，银行限制了开发贷款，政府推出了“限购”政策，如此一来，开发商就只能靠自己的“积蓄”来维持生存了。资金紧张下，许多在建的项目就变得没有了保障，这些未来的房子也就变成了“定时炸弹”，充满了风险。非常时期，购房者最好不要冒险订购期房。

　　期房销售违规太多

　　所谓期房销售，也就是房屋预售，在商品房还没有建成的情况下，就开始将房屋卖给购房者。商品房的预售在一定程度上满足了购房者的需求，缓解了楼市房屋供应压力，增加了开发商的资金来源，有一定合理性，开发商要想获得期房销售的资格，必须得满足多项法律规定，并取得《商品房销售（预售）许可证》才可以。

　　但在现实情况下，由于利益的驱使以及监管的缺失，商品房的预售问题重重，很多开发商在并没有取得预售许可证的情况下就开始销售，以预定、认购、排号等各种手段收取购房者费用，变相销售，这在行业内已成“潜规则”。这种情况下，购房者的钱款就完全归开发商支配，没有任何监督和保障，预售款被挪用、资金被套牢等风险并存，开发商延期交房或者临时加价，购房者也只能屈从，完全处于弱势地位。任何制度，一旦违规就会出现弊端，商品房预售也是一样。

　　尽量避免期房风险

　　购买期房是有风险的，特别是在目前房地产调控的大背景下。我们都知道，开发商的资金来源大致有三种，包括银行贷款、销售回款和自身钱款，而销售回款对开发商有着举足轻重的作用。在开发商的开发资金中，销售资金占了大约40%的比重，而销售资金中，预售资金又占了大半比重，所以预售回款环节是开发商的命门，只要购房者减少购买期房，开发商一旦回款乏力就会加大降价力度，长远来说对购房者有利。

　　避免购买期房，一方面可以逼迫开发商降价，但更重要的是确保购房者自己的资金安全。调控之下，开发商的资金链收紧，尤其是一些中小开发商，在资金补强无望的情况下，他们在建的许多项目都有“烂尾”的风险，也不排除会有开发商“卷款跑路”的情况发生，在这种形势下，购房者如果选择预购期房，就不可避免地会面临很大的资金风险。目前情况下，关于商品房预售制的取消问题还有很大争议，作为购房者，虽然不能改变现状，但完全可以避免风险，购房之前要先看开发商是否诸证齐全，看项目完工情况是否良好等，尽量选择大品牌、信誉好的房企，最后再做决定。当然，最好现在不要选择期房，观望一阵再说。

　　本次房地产市场的调控是以稳定市场为目的的，房价不会降得过猛，但总趋势是下行的，调控短时间内不会停止，开发商的苦日子还将继续，为了自己的资金安全，购房者要尽量选择购买现房，远离“定时炸弹”。