喜新不厌旧 综合体时代到来

　　不拓展非住宅地产，是因为难以放弃住宅开发的高额利润；尝试其他地产开发，却因为受困于资金沉淀周期而难以铺开。

　　在这种情况下，城市综合体似乎成为一种最佳的投资组合，在住宅开发较为敏感的当前，成为一剂“助推城市经济发展”的最佳良方。

　　投资热情难挡

　　近日，银泰集团旗下银泰百货、银泰置地、银泰网三大企业携手，在北京举办银泰集团商业战略发布会，并首次发布了三大商业综合体产品——银泰中心、银泰城和银泰Mall，希望在中国一线、二线或三线城市的核心商圈和非核心商圈，合理有效地配置其商业综合体。

　　据介绍，银泰中心作为高端商业综合体，将位于一线城市与经济发达省会城市的核心商圈，汇集国际知名奢侈品牌的购物中心、豪华酒店、甲级智能写字楼和高档公寓等多种商业功能于一体，力争成为所在地区的城市地标；银泰城作为中高端商业综合体，一般位于一线与二线城市的副中心，或经济发达三线城市的经济核心区，集购物中心、星级酒店、写字楼、住宅等多种商业功能于一体，以期形成新的城市商圈。

　　12月24日，青岛即墨宝龙城市广场开业，商业体量达到30万平方米的即墨首座城市综合体项目终于面世，这也标志着当地商业从此步入“全业态、多功能、一站式”主导的全新消费时代。

　　一位当地业内人士表示，宝龙城市广场的开业将完全颠覆即墨商圈过去传统分散型的商业结构和百货业态，而是将购物和休闲、娱乐、餐饮等有机地搭配在一起，让人们从此告别单纯意义上的“购物概念”，带来“吃喝玩乐购”一站式、全业态的消费新体验。

　　而有着60年历史的北京电影制片厂即将告别北三环黄金地段的消息同样让人震惊。目前，北影厂搬迁后地块的整体建设方案已经出炉，将由北京中影益田置业有限公司打造成城市综合体“北京益田国际梦工厂。”

　　“如果不考虑历史和文化消失因素，单纯地从经济角度考虑，把北影厂变为城市综合体，是多赢的举动。”某分析人士认为。

　　迎接“3G”时代

　　翻开城市综合体的发展史，可以看到，最早的城市综合体仅满足了消费者传统的购物需要。随着市场出现“大卖场+百货+写字楼/公寓”的组合方式，城市综合体“2G”模式开始出现，为传统购物注入了部分体验式商业的元素，并使城市综合体的发展驶入“3G”发展的快车道。

　　这就好比通信的1G模式，侧重于满足人们语音通信的基本需求，而发展到3G模式，则重点在于数据传输功能，满足人们娱乐、体验等多方面的需求。同样的，以体验式商业为核心的“1+X”模式（“X”为酒店、或写字楼、或公寓），将带领城市综合体全面迈向“3G”时代，从而引发中国商业地产的重大变革。

　　“位于核心商圈区域的城市综合体定位普遍较高，因为这些综合体业态能为周边人群提供较为丰富的商业休闲生活，还能为区域内传统意义上的写字楼、公寓、酒店，以及一些小型商铺、商街等场所提供不可或缺的服务支撑。”南开大学经济学博士刘玉录认为。可以预见的是，未来十年内，城市综合体更加符合现代社会的发展潮流。

　　警惕综合体“泛滥”

　　目前，不同城市的不同区域间，面积大小不等的城市综合体层出不穷。从规划来看，各城市综合体主要由大型集中性商业、特色步行街、公寓、酒店、住宅等几种形式组合产生，未来同质化现象严重，将形成激烈竞争，存在较大的潜在风险。

　　“面对今年租售两旺的商业地产市场，风险意识不容小视。在连续的住宅限购政策刺激商业地产繁荣的同时，很多城市举着综合体开发的大旗，大兴土木、集中放量、盲目开发、定位不清，再加之运营管理经验不足，项目风险令人担忧。”高纬环球中国区董事、研究部总经理张平表示。

　　对此，某房地产研究人士也认为，城市综合体的建设开发应在继承城市核心区域骨架和肌理上，创新业态发展模式，以现在的建筑体为脉络，突出城市的娱乐休闲精髓，尽可能挖掘出符合本土消费理念的都市化特色，确保开发商开发建设的城市综合体成为休闲特色鲜明、城市功能完备、商业活动繁荣、建筑品质优良的综合体业态。

　　其实，“城市综合体的竞争完全符合大自然‘弱肉强食’的博弈法则。”业内人士坦言，“在整个综合体项目的开发过程中，开发商应该注意特色差异，不能随波逐流，否则不利于合理竞争。”