非住宅开发百家争鸣

　　或是因为不限购的诱惑，或是因为土地市场格局的改变，或是因为对住宅市场的看空与对非住宅地产的补课。总之，2011年，非住宅房地产开发呈现出一种百家争鸣的态势，品牌房企纷纷进军商业地产，或是试水工业地产、旅游地产、养老地产。

　　这一年，各种新势力地产的崛起情况如何？各种类型的非住宅地产又面临怎样的发展机遇与挑战？

　　将住宅业称为2011年调控的“重灾区”似乎并不为过。于是，在房地产行业摸爬滚打多年的众多开发商们开始探索，涉足或强化非住宅项目的投资与开发，试图在另一片天地里再有斩获。

　　2011年，北上广深四大城市的商业地产项目，其整体出售价格和租金回报率明显攀升。与此同时，包括万科、金地、保利、招商、龙湖等房企在内的标杆企业都已经跳出住宅地产这个单一产品线，进入商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产等业务领域，以抵抗调控带来的行业波动风险。而企业转型和产品调整，使房地产业的内涵外延、房地产市场的内容更加丰富，利于行业整体发展、趋于稳健。

　　蜂拥商业地产

　　“住宅投资路径的封堵，是导致商业地产火热的原因之一。”据高和投资董事长苏鑫调研，在本轮调控前，投资5年以上的商业地产年化收益率为10%，投资一、二线城市的住宅，年投资回报率一般能达到15%。调控出台后，投资商业地产年化收益率为9%，而住宅投资年回报率不超过5%。

　　在这种背景下，不少开发商开始重视商业地产的倾力打造。

　　12月25日，中粮集团天津大悦城购物中心开业。这是继北京西单大悦城、沈阳大悦城、朝阳大悦城、上海大悦城之后，中粮集团的又一力作。天津大悦城的开业，标志着大悦城以北京、上海、天津等一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济区的全国复制版图愈见成型。据了解，中粮高层对大悦城的要求很高，希望大悦城每到一个城市就能够成为当地的时尚地标，成为城市现代商业文明的象征。

　　与建造大型购物中心不同的是，万科另辟蹊径，尤其重视社区商业的打造。他们认为，对于住宅大盘项目来说，社区商业的成功打造不仅能提升商铺价值，同时可以提升整个楼盘的价值。

　　12月24日，万科首个社区商业项目“万科红生活广场”在深圳举行开业仪式，该项目也是万科第一次采取售后统一返租的经营形式。相关人士指出，这是万科在住宅市场领域不断取得突破发展之后，着力于商业配套发展的表现。

　　对此，万科总裁郁亮强调：“万科做商业不是做综合体，而是做社区类型的商业。都市中心的综合体不是万科的目标，万科的商业是社区级的。”

　　另据远洋地产相关人士介绍，目前远洋商业地产已在全国拥有近20个处于在建阶段的商业地产项目，预计2015年之前，北京、天津、成都、杭州、中山、大连、长春等地还将有10个左右购物中心相继亮相，商业地产已成为其房地产业务板块的重要组成部分。

　　时间再往前推，首创置业与奥特莱斯集团共同投资建设的世界名牌折扣店同样值得一提。作为地产与商业相结合的一种探索，首创置业董事长刘晓光表示，他们将寻求一条差异化发展的新型开发模式——走住宅产业综合体道路，这也是首创置业新一轮战略的核心内容，标志着首创置业已经开始进行战略转型。

　　“银色”的养老地产

　　随着中国逐步迈进老龄化社会，“银发经济”同样让人看到了商机。2011年，保利、金融街、万科等多家开发商都提出“养老地产”的主张，试图选址环境优美之地，打造适宜老年人居住修养的场所。

　　据了解，万科在2010年底就正式启动了活跃长者计划，而北京的项目幸福汇预计会在三期开盘时推出一栋老年公寓，成为万科活跃长者计划的首个试点项目。保利地产和基金则提出“善居养老”，把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区。此外，与直接进入养老地产不同的是，也有开发商虽开始涉猎这一领域，但是范围更为宽广，涉及医疗、养生、教育、休闲、养老等众多领域。

　　12月22日，香江集团与重庆市长寿区政府签订协议，拟投资100亿元打造长寿湖西岸片区旅游综合开发项目。

　　据悉，长寿湖西岸片区将建设国际长寿村、五星级酒店、国际会议中心、运动公园、游艇码头与游艇俱乐部等项目。而其中的国际长寿村是对长寿湖文化的深度发掘，香江将在此建设国际养生、养老中心，其中包括国际老年大学、老年艺术团，以及康复疗养中心等。另外，长寿村还将与海外养生专业机构合作，共同为老人量身定制长寿秘方，让越来越多的老人在长寿湖修身养性。

　　而在广东大亚湾东岸惠州巽寮旅游度假区内，金融街控股正在建设一个面积约20万平方米的老年住区。

　　从金融、商业房地产到老年地产，“背山面海，舒适的自然环境”是金融街在项目定位老年人群体时最主要的倚仗，他们相信，“得天独厚”的自然环境资源，将是项目未来最大的卖点。

　　不过，目前已有业内人士提醒说，养老住区项目绝不同于传统的房地产开发，也不是房地产的华丽转型。单纯说养老地产，范围过于局限，应纳入养老产业整个体系，方有发展前景，同时，亦要考虑到风险性，不能盲目上马。