近期绝不会出现“地产寡头”

　　中国住房：明年房地产行业竞争格局会出现显着变化吗？

　　薛迥文：楼市调控的持续深入，一方面改变供应结构，挤压商品住宅供应的份额；另一方面抑制投资投机需求。而明年我国宏观经济增长和针对房地产的货币政策存在不确定性，又将进一步放大行业风险。外部环境与日俱增的不确定性，作用于行业竞争态势，必然导致市场梯次加速集中：住宅开发领域的加速集中首当其冲；一二线城市将出现越来越多的市场占有率超过10%的开发商。

　　行业集中度的提高将有利于提升行业的整体运营水平，大浪淘沙，行业内专业能力良莠不齐的局面将逐步改善，让那些立志持续经营的专业公司而不是依仗钱和关系就搭起来的草台班子来造房，显然会让百姓从产品设计、质量、成本及物业服务等方面分享到一些好处。

　　中国住房：集中度的提高是否意味着出现香港楼市那样的垄断局面？

　　薛迥文：中国房地产近期绝不会出现寡头竞争的局面。尽管美国房地产业已有上百年历史，但直到上世纪末，前10大房地产开发商的市场份额不到10%，最大的开发商市场份额也不到2%。

　　首先，房地产产品是不动产，产业化程度低，规模经济效应也不明显，不会像生产同质无差异产品的行业容易形成垄断。

　　其次，有别于香港和新加坡这样的城邦经济体，国内市场足够大，另一方面各地政府作为土地垄断供应方有各自的利益诉求，这就注定了中国房地产行业必然是：大企业有大企业的生存法则，小企业有小企业的生存空间。

　　最后，房地产业进入退出门槛较低，相对于那些固定投资和固定成本高昂的行业，房地产业“收放自如”，今天形势不妙退出，明天杀回马枪，并不存在太多障碍和不便。

　　中国住房：房地产企业并购行为会不会更普遍？

　　薛迥文：2012年，两类房企将加速退出：一类因现金流面临困境被动退出，另一类则因对行业中长期不再乐观，而自身又尚未形成规模和能力优势。退出主要采用项目公司股权转让方式，换句话说就是卖项目或卖地，这是房地产行业兼并重组与其它行业的不同，在这个行业暂时还不会出现以专利、人才、品牌、组织能力等无形资产为猎物的并购重组行为，因为，当前中国房地产业的核心资源还是土地和人，人和土地都可以自由流动，暂时不会出现太多企业层面的并购重组。

　　基于中国房地产投资开发一体化运作的传统模式，在土地资源相对充裕的背景下，房地产行业的低集中度决定了大企业的扩张并不会过度挤压中小企业，同行间不存在你死我活的激烈竞争，在这样一个足够大而且供求尚未平衡的房地产市场上，企业成败并不取决于竞争，而在于自身是否能形成差别化的竞争优势，是否能找到适合自己的投资机会，是否能管理好自己的生存底线——现金流。

　　中国住房：从中长期如何看房地产企业的演化趋势？

　　薛迥文：未来5年房地产行业将加速裂变出两大阵营，即投资商和开发商。可以预见，本轮调控中退出的部分企业不会轻易离开房地产行业，他们将会蜕变为房地产投资商，伺机以投资人角色再度介入。事实上，很多中小房企缺乏足够的开发能力，但拥有一定的资金和政府关系，对这个行业也有比较清晰的了解，很可能转型为房地产投资商，作为房地产基金的合伙人，联合其他企业，建立一个更大的平台，投资对象既可能是传统的住宅开发项目，也可能是商业物业的持有运营。

　　可以预见：房地产开发领域市场集中度加速提高，而房地产投资领域将出现类似证券投资领域“券商+基金+散户”长期并存的局面：第一类是以万科为代表一体化规模化运作的企业，第二类是各类私募基金、信托以及将来可能出现的REITS等，第三类是细分市场深耕者或单打独斗的机会主义者。