融资之困如何解

　　需求分化和销售遇冷是导致房企“过冬”的直接原因，但背后的根本原因是资金的紧缩，即融资之困。2011年，银根紧缩，不仅开发贷及企业融资受困，因为限贷而导致企业回款无力也成为遏制其发展的主要原因。那么，这一年融资的困局在哪里，什么紧了，紧到什么程度？房地产融资又出现了哪些创新或是擦边球？未来又将出现哪些新的空间或机会？

　　“这是我的新名片，希望大家以后更多的是记住我这个新的角色。”

　　刚刚进入12月，滨江集团掌门人戚金兴就兴奋地向大家展示自己的新身份——杭州普特股权投资管理有限公司董事长。伴随着普特资本旗下首只基金———普特滨江一号6亿元种子基金的募集完成，浙江省首只私募房地产股权投资基金即将正式成立，滨江控股进入地产基金的大幕由此开启。

　　在信贷、IPO（首次公开募股）、发债、信托等融资渠道纷纷受阻之时，眼下，早些年活跃过的房地产基金再度进入人们视野。目前，包括万科、金地、华润、复地等知名开发商都已试水房地产基金。此外，包括世茂股份在内，有意设立房地产私募基金的知名房企也不在少数。

　　偿付危机

　　如今，拿什么还钱，已成为众多“钱荒”房企的一大难题。

　　据业内权威人士估算，2010年下半年以来，国内房地产企业通过信托、私募、民间借贷、海外发债等方式筹集的高息借款超过1万亿元，其中多数高息借款的期限在1~2年。保守估计，今年底即将到期的高息借款可能超过千亿元。

　　事实上，中小房企因还不起高利贷而被清盘的案例并不少见，但是，通过正规信托渠道募集的资金近期也开始出现兑付风险。而最先令市场察觉到兑付危机已然出现的信号，是10月初一期名为“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”的拟发行产品。

　　该款产品由四川信托发行，总规模8亿元，期限两年，收益率11%~13.5%，高于目前同期限信托产品的平均水平。据了解，该信托的标的“青岛凯悦项目”，正是2010年8月在中融信托“中融·青岛凯悦”产品中，以近4亿元信托资金所投资建设的项目。

　　知情人士透露，凯悦项目地处青岛香港中路高档旅游商务区，但建成后销售回款未达预期，使之前为之专门推出的中融·青岛凯悦信托和建行债权很可能无法按期兑付。此次发行新信托正是为了筹集资金偿还到期债务。

　　由于房地产市场环境持续恶化，上海、天津和南京等地也已相继曝出多款信托计划到期无法兑付的消息。中泰信托一位内部人士介绍，2009年发行的房地产信托很多即将面临集中兑付，尽管信托计划在设立之初会约定兑付风险的应对预案，比如处置抵押资产作为第二还款来源，或向监管部门报批申请存续期延期等；不过一旦真的发生兑付困难，大多数项目想的办法是“借新偿旧”。

　　“在房地产行业趋势性向好的情况下，借新偿旧的对倒操作，既包含了短期不利形势反转的可能，也可以使信托公司从地产类业务的高利润中继续抽成。但是，一旦房地产形势持续低迷，借新偿旧对开发商而言无疑是饮鸩止渴。”业内人士表示。

　　天津地王项目“星耀五洲”的债务重组正是这种风险的集中爆发。最初中信信托以接近30%的高息介入，不堪重负的开发商又相继引进华能贵诚、华融信托借新偿旧。由于项目难获信贷资金，开发周期冗长，严重滞销的星耀五洲，经历了3年信托借新偿旧后，到今年上半年，其负债已高达91.78亿元，但今年上半年的销售收入不足2亿元。