被分化的需求 去投资保自住

　　2011年的楼市调控政策或将是史上最受争议却也最行之有效的。

　　此前数轮调控均将着力点放在市场供给面，但中国财富阶层迅速崛起和流动性过剩的现实，影响了某些政策的效果显现。

　　这场始于2010年、并在2011年全面发力的楼市调控，则在实践当中找到一条更为有效的路径——改将着力点放在需求面，通过限购、限贷等强制政策分化市场需求，去投资、保自住，市场从供不应求迅速转变为供大于求，也成为房企业绩分化的现实起点。

　　“我们正在调整产品结构，加大中低端住宅的供应。对于已经规划好的项目，我们会通过使用更经济的建材来降低售价，以迎合市场。”12月25日，某全国知名房企负责人对记者坦言公司未来规划。2011年，这家以高端住宅开发闻名的房企，业绩增长率将大幅下滑。

　　这恐怕并非个案。2011年，在以限购、限贷为主的严厉调控之下，许多房企直接因开发产品类型的不同而分化。如绿城、金地、合生创展、富力等以开发高端住宅见长的房企，无一例外地受到不同程度的冲击。

　　而这背后，是市场需求的分化。“本轮调控以去投资投机需求为主导思路。在严厉的限购之下，过去最受开发商青睐的高端购买力因无买房资格被彻底逐出市场，剩下的首次置业需求，对产品类型及总价的要求都大为不同。”一位市场专家如是分析。

　　事实上，此前数轮楼市调控，无论是调整产品结构的90/70政策，还是遏制开发投资的松地根、紧银根政策，都将着力点放在市场供给面。但中国财富阶层的迅速崛起和流动性过剩的现实，影响了某些政策的效果显现。而这场始于2010年4月的楼市调控，则在实践当中找到一条更为直接而有效的路径——通过行政施压和强制推行限购政策分化市场需求，去投资、保自住，房价涨幅应声而落。

　　12月24日，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上强调，2012年要继续“坚定不移地执行现有调控措施”，“不动摇，不放松”，实现“房价合理回归”。

　　“限”字诀压顶

　　2011年9月，万科发布的一份报告公开了业界担忧已久的现实。据万科针对北京家庭的入户抽样调查，在严格的限购政策下，北京只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。这也为万科此后的全国降价埋下伏笔。

　　事实上，限购令自发布第一天起，便引起业界巨大震撼。

　　2010年4月17日，“新国十条”出台，首次提出地方政府可根据实际情况，“在一定时期内限定购房套数”。13天后，北京率先出台限购令。同年9月29日，多部委出台调控新政，第一条便规定“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”。限购令的全国大幕由此拉开。

　　2011年1月26日，国务院发布通知再度强化限购政策，随后限购城市从2010年的不足20个大幅增加到近40个。同年7月，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随着台州、珠海等城市陆续跟进，限购城市数量增加到近50个。

　　“限购令的用意非常明确，就是遏制投机投资购房需求。”北京大学教授陈国强对记者说。而与限购同期执行的还有限贷——差别化的住房信贷政策对购买二套及以上住房行为进行限制，也从金融政策层面对限购令进行了补充和强化。

　　限购令对楼市产生的影响直接而明显。据国家统计局公布的数据，11月份的70个大中城市当中，房价环比下调超过0.5%的6个城市全部为限购城市，其中实施限购的40个城市当中，有30个城市房价环比下调，7个城市房价停涨。

　　而在本轮调控当中，主打“限”字诀的政策不仅仅是限购和限贷。

　　2011年1月26日，国务院发布通知，首次强调“落实地方政府责任”，要求地方“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”。因为包含了多个颇具新意的调控政策，此次国务院的通知也被公众称为“新国八条”。当年一季度，各地方政府陆续公布了房价控制目标。为了顺利完成这一量化目标，一些城市不得不祭出“限价”、“限卖”政策。

　　“自今年1月至今，我们已经连续申请了三次预售许可证，但均得不到审批。”位处北京东部城区的某住宅项目销售总监对记者说。拿不到预售许可证的核心原因，在于该项目超过6万元/平方米的“高端”售价。2011年，北京因售价过高而被暂停销售的楼盘不在少数，包括上海、广州在内的一线城市也都出现过类似“限卖”的情况。

　　最为典型而又“开诚布公”的是中山市。11月10日，并未执行限购政策的中山市突然发布仅有52天时效的限价令，明显是为了完成年度房价控制目标的“年终赶考”。

　　“房地产开发周期一般要2到3年，由于有效遏制了大量的投资投机性购房需求，楼市突然由供不应求变成供大于求，库存不断积压，成交量、价势必下滑。”陈国强认为，以限购、限贷为主的调控措施已经收到了明显成效。

　　近日来，北京、深圳、武汉、昆明等地纷纷发布完成房价控制目标的“捷报”，其中“限”字诀的调控政策功不可没。