预测明年房地产市场走势的基本问题

　　预测市场走势都是一件非常困难的事情，预测明年的中国房地产走势或许会变得相对简单而容易，因为存在一个似乎是决定性因素----中央政策，多数对明年房地产市场的判断结论，基本上完全依据刚刚开过的中央经济工作会议精神。

　　预测是一个仁智见仁智者见智的事情，在这样一个特定的环境中----假设把明年的房地产市场基本上视为一个政策市场，那么，如果能够厘清明年的政策究竟怎样作用、究竟能够起到怎样的作用，会消除不同看法的一些分歧。

　　一、想法、口号和情绪代替不了体制与现实

　　2011房地产低迷表面上看是由限购令为代表的政策调控结果，看空明年房地产的人，基本上依据中央明确表示坚持对房地产市场调控不放松的态度。道理很明显，尽管紧缩的金融政策已经结束，如果能够坚持对房地产调控不放松，就没有理由看好房地产。

　　无论是谁、无论那个组织制定的规定，如果不能与体制、现实契合，都面临着两种选择：改变体制给规定运行提供空间；无可奈何妥协和退出，如果政策强硬，维持“政策与体制扭曲”的局面只是时间会更长一些。

　　自从1999年把住宅作为拉动经济的战略实施以来，我们先后有6次对房地产市场调控，前五次调控基本都不了了之，很多人讥骂政府与房地产开发商利益一致并非真调控，我觉得这样说法有些情绪化，调控无效最主要的原因来自于调控设计与体制、现实不契合，又无法改变体制与现实，只能是不了了之。

　　实际上这样的例子很多。在中共17大上胡总书记提出要增加居民资产性收入，但是，怎么操作这个思想不是容易的事情，就连股市这么相对单纯的圈钱问题都不能解决，这一思想只能落空，如果有人说总书记欺哄民众，只能说是对这一哲学问题没有修为。

　　来自于房地产市场方面的例子更多。例如上一轮调控提出90平方米的户型要占70%，可能想通过降低户型来降低总价吧，这一想法与现实存在三大不可调和的矛盾，一是开发多大的房子属于市场行为，中央主管部门不可能“屈就”成为全国房地产市场的总策划部；二是房价与户型是负相关关系，房价越高户型越小，我们不可能一方面打压房价一方面打压户型；三是户型与低价直接相关，个城市之间低价相差甚大，在全国范围推行这一政策根本不可能。这一被称为9070的政策，因为与体制、现实不契合，只能是粉墨登场、鼓噪一时。

　　相信本轮调控中匆忙提出的保障房目标，属于体制外的东东，实现不了目标应该正常，强制推行一定会出现大跃进时候的一些结果。

　　二、房地产市场低迷的原因分析

　　限购令无疑起到了限制消费的作用、无疑是驱动房价下行的重要力量，如果把限购令看成是唯一的主要力量，就太小看经济、小看社会了。

　　我认为有相辅相成的三种力量把房地产打压低迷价格下行，除了限购令以外还有紧缩金融政策、经济衰退导致的市场预期不好。

　　如果仅仅有有限购令，包括房地产在内的市场预期很好，房地产仍然具备较好的投资价值，相信全民起来研究限购令的破绽，过于随意的体制，一定会让限购令好看。