明年更多城市“暗渡陈仓”

　　日前，住房和城乡建设部知会地方政府，对于限购政策将于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。而根据多家市场研究机构的统计，至少有11个城市的住房限购措施将于2011年年底到期。但截至目前，合肥、石家庄、贵阳、中山等城市并未明确表态明年限购政策将延续。明年形势会怎样？笔者认为，限购进入第二年，开发商、地方政府乃至购房者都进入疲软期，史上最严政策的调控辐射力目前看来也已到头，在多重压力下，明年将有更多城市在限购政策下“暗渡陈仓”。

　　首先，限购近一年，楼价并未有实质性下调。据国家统计局日前公布的数据显示，与去年同期相比，70个大中城市中价格下降的有4个，涨幅在5.0%以内的城市有61个。由此可见，限购政策落地近一年，各中大城市仅实现了“遏制楼价持续上涨”，只有极少数实现价格下跌。照此速度发展下去，要使房价回归“合理水平”或许还有一段较长的时间。但限购近一年销量却一路下跌，市场观望情绪空前浓重。在此情况下，开发商不惜采取垫首付、先卖房后备案等手段扩大销量，而想买房却无资格的群体，也开始选择办假证、冒用他人名义等来“争取”购买名额。笔者认为，随着楼价的持续平稳、销量的继续减少、购房者的迫切需求，明年将会有越来越多的开发商和购房者在限购政策下“暗渡陈仓”。

　　其次，土地出让不断遇冷。据相关统计数据显示，今年11月，全国主要35个热点城市的土地出让陷入低谷，流标地块达到了117宗，环比10月份的22宗上涨了432%。流标面积也达到了1580万平米。以北京为例，最新数字显示，预计年内，北京住宅土地出让规划建筑面积约900万平米，环比去年的1449.56万平米，下降了38%；而住宅类土地出让金约在460亿元，环比去年的1061亿元，大幅下降近57%，创3年来新低。众所周知，土地出让金是地方政府财政收入的重要来源之一，土地市场不断遇冷，流拍地块增多，一方面减少了政府财政收入，而从长远来看，土地成交量减少，后市可供建设出售的住宅也会随之减少，不利于地方房地产市场的稳健发展。从这个层面来说，不排除地方政府会在限购政策下“暗渡陈仓”，以此活跃土地市场。

　　再次，不管是之前佛山“限购松绑”一日游的明修栈道，还是成都市先备案、办理房产证时再审核资格的暗渡陈仓，抑或是常州放宽公积金贷款、马鞍山对首套房免契税，乃至中山明确规定的51天为限的史上最短限价令，都说明地方政府对现行政策已有“微调”之意。笔者认为，今年限购的城市明年都将继续限购，但在各种压力下，暗渡陈仓将成为明年的一大趋势：或者是货币政策调整，如放宽首套房房贷利率；或者是契税政策，如对首套房、二手房减免契税等；或者是公积金政策，如放宽公积金贷款和提取政策；或者是二手房转让放松，如对满一定年限的二手房可不受限购控制等。

　　但是，在住建部明确要求2012年继续严格实施调控政策之下，各种措施都只能是小打小闹，在小范围内缓解限购带来的多重压力。笔者认为，销量和价格都胶着的状态并不是限购的目的所在，而适当的“暗渡陈仓”能引导购房者置业安居、价格逐步走向合理，毕竟，市场经济中，调控只能是辅助，否则，会过犹不及。