英媒：中国房地产调控争论加剧

　　英国《金融时报》围绕北京方面的房地产政策，各方的分歧正在加剧。中国一些资深的政策顾问辩称，政府应放松各项限制措施，以防经济突然放缓。

　　在昨日发表的一篇评论文章中，中国央行的一名顾问建议调整当前政策，以增加住房交易量，让房地产行业“软着陆”。

　　“如果调控的速度过快、力度过猛，对于经济整体发展和结构调整都会产生巨大的冲击，”李稻葵在《新财富》杂志撰文表示。“如果房地产价格出现巨幅下降，势必会带来相当一部分中等收入家庭的心理负担。”

　　但是，中共机关报《人民日报》在头版发表社评，提出应继续实行各项调控措施，引导房价进一步回落。这一迹象凸显这个问题的争议性有多大。

　　过去18个月期间，中国政府实施了越来越严厉的限购措施，包括提高首付款要求、提高抵押贷款利率，甚至在某些城市一刀切地禁止非本地居民或已经有房的家庭买房。

　　此类措施已开始收效，交易量显着下滑，房价也尾随下降。

　　中国最大开发商万科（China Vanke）今年在人口超过2000万的北京进行了一项价格承受能力调查。调查发现，在当前政府实行的各项限购政策下，只有大约20万家庭既有资格、又有能力买房。

　　这引发许多经济学家担心，他们提出，交易量和房价不断下降，可能阻碍新建设项目，而中国经济依赖房地产行业推动整体增长。房地产建设去年占中国国内生产总值（GDP）的大约13%，总投资的四分之一。

　　李稻葵敦促政府向首次购房者提供更多支持，并放松放贷政策和购房限制。

　　多数分析师预期，如果房价在明年下跌25%以上，政府将解除许多限购措施，但一些人担心，在逆转政策方面，北京方面可能因为担心失去可信度而等待过久。

　　中共官员定于今日结束一场为期三天的经济工作会议，预计中央政府将面临各地要求放松房地产调控的巨大压力。党的最高决策机构——中共中央政治局上周为本次会议确定了基调，强调将继续实行当前政策，使房价回归“合理水平”。

　　中国的房地产问题复杂吗？一点都不。中国房地产的3个基本问题都属常识问题：

　　首先，住房是人民的基本生活需求，政府的职责和政策就是保障这个基本需求，用邓小平的话说，就是“不管黑猫白猫”，不管什么理论，能保障需求就是好的政策。政府现在宣传租房，但是，如果房价较快增长，租房就是损失财富，建更多的廉租房就是浪费财富。这种宣传不但有悖常识，而且完全是误导。保障住房，必须在合理的价格前提下。政府应时刻记住价格是资源配置信号这一基本原理。

　　其次，土地在中国既然是公共资源，那么利用公共资源获利理当受限。既便土地要私有化，这个私有化的过程也应公平公正。如果私有化让少数人暴富，那就比不私有化还糟糕。

　　第三，投机是经济风险的来源，因此需要监管与控制。尤其对涉及人民基本需求的领域，对投机应设立预警、监管、控制和打击的机制，以防止投机带来的经济风险演化为社会风险和政治风险。

　　这么简单的常识问题，诺大的中国，却搞得又复杂又费解，为什么？

　　第一个原因是误导。一些无良经济学家和浅薄经济学家在这里发挥了主要作用。在纠正计划经济和公有经济中，经济学的教条主义逐渐上升为主流意识形态，人们在思考问题的时候，不是从常识出发，而是从教条出发，不是从实践中发现根据，而是从“本本”中寻找根据，从权威那里引经据典。中国思想界需要重新举起“实事求是”的大旗，需要重新解放思想。这个问题，我们以后再谈。

　　第二个原因是腐败。最近日本媒体揭发出日本存在一个“原子能村”，这是一个由产业集团，政府监管部门和相关学者组成的一个“产、官、学”利益集团，他们是日本核能危机的炮制者。中国是不是也存在许多这种“产、官、学”利益集团？其中房地产业的利益集团是不是最大最有势力的？他们是不是正在制造中国的经济、社会和政治危机？应该如何解决这个问题？这些都值得中国政府和公众深思。

　　新一轮的房地产调控，对本届政府的执政信用和执政能力都是巨大考验。从已出台的政策看，政策的力度和持久性都很成问题，从中看不出决策层对房地产供求关系各种因素细致入微的分析和对整体产业政策的深思熟虑。这种判断与行动的落差，反映了决策层犹豫彷徨的决策心理和偏爱短期政策的“救灾”式施政风格。

　　房地产产业政策是中国政府重大的执政失误。政府如果像它经常宣称的那样，要对人民负责，就应该彻底检讨整个产业政策，撤换不合格的官员，清晰的告诉人民，他们的希望在哪里。

　　什么是最有效的遏制投机的政策？

　　投机的目的简单明确，就是转手获取差价。因此，什么政策能剥夺这个差价或提高其成本，就是有效的政策。

　　从投机的过程看，分别经历了筹资、购入、持有、卖出4个阶段。其中卖出是最关键的阶段，因为这个阶段决定了利润的形成和多少，前三个阶段都是为第四个阶段做准备的。

　　在筹资阶段提高贷款比例或禁止贷款；在购入阶段限制二套以上房的购买；在持有阶段征收房产税和空置税，都能在一定程度上限制投机，但有一个共同的缺点，就是需要对称的信息，而获得准确信息的成本很高。也就是说，政策的交易成本高，这就大大限制了政策的效用。

　　最有效的办法，是在卖出阶段，对转手二手房征收高额物业增值税，高到让二手房无利可赚，在卖房过户时直接征收。具体的说，可以有不同的征收方案。比如，一套房子，买入时为100元，卖出时为200元，在过户时，对多出的100元，征收90%的税。这个税可以不递减，也可以逐年递减，递减年也可以设定不同值，如10年、20年等。

　　这个政策不需要对称信息，交易成本很低，因此政策效用很高。

　　这个政策的最大好处是，对房产的未来收益建立了一个明确的预期，因此，它实际上只是一个政策信号，不会真正实施。因为投机者获得这个信号后就会放弃投机购房，针对未来投机者的这一部分税根本不用收，也无从收，但却起到了有效阻遏投机的作用。

　　这个政策有三个问题，我们分别分析如下：

　　首先，已购买投机房的投机者，会急于出手并千方百计避税，例如，用“阴阳合同”设定假价格。但这其实是有好处的。因为“阴阳合同”必须有折让，这会促使房价回落，同时又不会使价格回落过快。这个政策告诉投机者，投机就要承担风险。

　　其次，这个政策会对换购房者起到阻遏作用，可用部分退税办法解决。

　　第三，这个政策增加了房产流动的交易成本，这对于调整房地产结构并稳定房价也有重大的积极作用。因为一方面它会迫使还没有确定长远需求偏好的自住购房者选择先租房，人们的购房决策会慎重得多；另一方面，将投机者挤出市场后，价格预期会稳定而明晰，这对于人们更明智地安排自己的财产计划提供了基础。

　　总之，在第四个阶段征收高额增值税或暴利税，辅以在第三个阶段征收一般性房产税和特殊性空置税，将彻底遏制投机，并使第一个阶段的金融手段和第二个阶段的行政手段成为多余。

　　这种双税收政策还将同时打击腐败，因为购买腐败房将成为负资产。

　　政府应学会在调节利益时使用由法律支持的税收手段，而少用或不用金融和行政手段，这是一个政府成熟的标志。