探求万达商业地产成功之路

　　探求万达商业地产成功之路

　　极为看重商业地产的万达，在扩张期不断地进行模式变格

　　订单模式的改革

　　自涉足商业地产开始，万达的商业地产正处于第一代店模式的阶段——通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利，即所谓的“订单模式”。

　　但是，开业后的一段时间，万达的商业项目售出商铺的经营状况并不理想。万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是又将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。因此在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。

　　随后万达意识到，其原有的商业地产开发销售模式必须调整。于是，万达的解决思路定为：商业只租不售、降低主力店比率。2003年底，万达重新组合商业业态，由原来购物中心的主力店占面积的85％，单店只占15％，调整为主力店、单店各占50%。从2004年开始，万达的购物中心原则上只租不售，到2006年，第三代产品也应运而生。

　　万达三代产品解析

　　一、万达商业广场一、二代产品的优势特色

　　各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下：

　　1)选址优势：核心商圈的黄金地段；

　　2)规模优势：在前几年的市场中，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势；商业面积在10万平方米以上的有9个，5万平方米左右的有6个，在当地都为较大商业；

　　3)商户优势：万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、红星美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场消费人流的吸引起到了显着的作用，也构成了万达商业广场的核心优势；

　　4)政策优势：作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。

　　二、一、二代产品主要存在以下几个共性问题：

　　1)商业定位与SHOPPINGMALL的距离相差较大；

　　2)建筑形式单一，购物环境较差；

　　3)业态单一，90％以上为购物，缺乏休闲与娱乐；

　　4)以目的性消费业态为主，商业价值较低；

　　5)业态组合上的不科学，沃尔玛、红星美凯龙与精品店的组合，无法互动；

　　6)主力店占到70％以上，租金过低，影响收益；

　　7)过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营；

　　8)在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动；

　　9)动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好；

　　10)独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现；

　　11)没有解决好目的性消费(超市、建材)与非目的性消费(精品店)的人群。组合；

　　三、第三代产品——万达商业地产的战略转变从单店到组合店再到如今的“城市综合体”，万达的第三代产品实现了质的变化

　　从单店到组合店再到如今的“城市综合体”，万达的第三代产品实现了质的变化。所谓万达城市综合体，一般由五星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或soHo)、大型综合购物中心

　　(SHOPPINGMALL)、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等业态组成。

　　四、万达第三代产品建筑设计特点：

　　1)多功能的城市开发。万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显着加强。如总建筑面积达78万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33万平方米，项目建成后将使南坪商圈作为重庆五

　　大商圈之一的作用得到显着增强；

　　2)街坊式的街区布局。万达在城市综合体设计中较多采用街坊式街区布局，在内部保留了项目基地内具有历史价值的文化建筑。如在济南万达广场中，对基地中的历史保护建筑留布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局；

　　3)大型市民广场。在万达城市综合体规划设计中的另一大特点是创造大型的市民广场,如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2—2.5万平方米的市民广场，以满足市民公共开放式活动的需要；

　　4)地标式的城市建筑。万达城市综合体一个显着特点就是在所在区域矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高五星级酒店(建成后将是济南第一高楼)，又如高层地标式双塔——无锡万达广场五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。

　　五、万达第三代产品规划特点：

　　万达广场的规划设计下一步发展的重中之重是优化和提升步行街。在其他方面，也有了创新准备和研究：

　　1)标准化。万达规划院主持的《万达商业综合体规划设计准则》总结了万达做商业广场规划设计以来积累的通用性语言、标准化语言、新项目设计将按照这个标准化来实施并且不断丰富；

　　2)适应化。在设计理念方面做一些探索，所谓适应性指的是建筑物可变化、兼容性的意思，保留可持续发展的活力；

　　3)性能化。主要指建筑物的性能。如机电设备系统、建筑材料性能，尤其商业广场要深入研究辖区的节能减排等问题；

　　4)动线化。万达商业广场虽然已经很优秀，但是不同的商业广场模式不一样。将来加强设计前期的深入研究，核心就是设计动线，反复设计动线，使得动线设计没有盲点，没有死角；

　　5)主题化。这是购物中心发展提出来的要求。万达的购物中心要有一些特点，可以用文化主题的形式来体现，比如让每一个购物中心成为一个社会活动、个性化、人性化的体验场所；

　　6)休闲化。在未来的商业广场中更多减少零售业态，突出休闲的功能，满足人

　　们个性化、休闲化的需求；

　　7)综合体化。更加深入的研究综合体不同功能之间的搭配和呼应关系、开口走向等方面的联系，让综合体内的各种功能互相对话、互相促进、互相补充而不是割裂；

　　8)城市化。从城市设计的角度来讲，用开放的心态进行综合设计，从城市设计的心态出发，政府就会改变车站、地铁站、街道顺应万达广场，反过来万达广场也就成为了城市的组成部分。