房屋租赁市场管理难题如何破解

　　面临不断上涨的房租，承租人除了默默承担没有更多的选择。因为，跟房东讨价还价的结果通常是被要求一个月内卷铺盖走人。这是发生在记者身边的现象，也是当前许多大城市房屋租赁市场的现状之一，出租人大多强势，承租人则处于弱势地位。除此之外，房屋租赁市场中介机构不规范、出租人规避管理、群租等现象时有发生，房屋租赁市场管理亟待规范和加强。

　　不久前，在沈阳召开的全国部分城市房屋租赁管理工作研讨会上，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠充分肯定了各地在加强房屋租赁管理方面取得的成功经验，进一步阐述了房屋租赁管理的现实意义，以及在管理中存在的亟待突破和解决的难题。

　　房屋租赁市场管理迫在眉睫

　　一项流动人口调查结果显示，70%的城市违法犯罪人员落脚出租房屋。这并非耸人听闻！随着城镇化进程的加快，人口加速流动，流动人口以租赁房屋解决“住有所居”的问题，既繁荣了租赁市场，也给治安、教育带来了巨大的社会管理压力。流动人口的思想动态、行踪去向摸不清，治安、消防、安全隐患事件时有发生。

　　沈建忠认为，房地产租赁管理是社会管理的重要基础之一。随着我国住房租赁市场的不断发展壮大，尤其是在房地产宏观调控形势下，房屋租赁管理工作已越来越受到各级政府的重视。房屋租赁管理工作不仅是业务管理，更多的是社会层面的管理。

　　在今年的“两会”新闻发布专题会上，沈建忠在回答记者提问时曾指出，“房租也是房价调控的重要内容，要将房租调控纳入调控范围”。他认为，租金价格已成为社会关注的焦点，关系到民生、关系到调控、关系到国泰民安。因此，从国家层面上讲，要把租金的价格监管作为房屋租赁管理工作的重点。要从大局出发关注房屋租金，稳定房屋租金，不要让它涨得太猛、太快。以广州为例，广州市在不断探索和实践“城乡一体化”的管理理念，他们把占市场份额55%的集体土地上的房屋纳入了管理，并将所有的租赁信息收集起来，利用发布机制，让社会了解真实的租金价格，不但增加了市场房源，还引导、稳定了租金价格。

　　房屋租赁市场管理症结

　　当前，房屋租赁市场存在许多问题：租赁市场供求矛盾比较突出，价格持续上涨；租赁住房供应主体高度分散，缺少机构出租主体，市场调控管理难度较大；很多城市登记备案率较低，对租赁市场的具体情况把握不清；市场行为不规范，租赁纠纷较多；存在群租、违法出租房屋现象，导致诸多安全隐患等。今年2月，住房和城乡建设部发布实施的《商品房租赁管理办法》为各地房屋租赁主管部门指明了方向，但是面对现实存在的问题，似乎还有很长的路要走。

　　为此，沈建忠提出，各地要着力解决热点难题。一是加速扭转房屋租赁登记备案率低的现状。首先，从体制上确保租赁管理的人力、物力、财力。如广州的“综合治理，重心下移”的管理模式。广州有1.3万人的出租屋管理队伍，与公安、街镇之间有很好的联动机制，把基础工作定位在基层，根基扎得很深。广州租赁登记备案“零收费”，但税收年均10亿元，其返还确保了街镇和职能部门工作经费，提高了管理部门的积极性。其次，从机制上调动群众主动接受管理的积极性。各地必须要简化办事流程，降低税赋，要让群众办事方便，宣传缴税是公民义务，这样备案才有意义。

　　二是从管理手段上堵塞市场监管的漏洞。据统计，大城市的房屋租赁近60%~70%是通过房地产中介公司促成的。一些不规范的房地产中介公司发挥了不好的作用，主要表现在帮助老百姓制造阴阳合同，偷逃税费。作为管理部门，不应该让这样的中介机构生存下去。

　　三是重点监管群租。近年来发生的多宗案例表明，房屋的安全使用是出租屋管理的重要部分。但许多擅自间隔、用于合租、群租的房屋，是违反房屋结构安全标准的，是不符合房屋承重要求的。同时居住人员又缺乏消防安全知识。所以，对于合租、群租问题，各地必须要理直气壮地进行管理。

　　多方面合力解决管理难题

　　沈建忠指出，做好房屋租赁市场管理工作，要充分了解和立足我国租赁市场发展现状，借鉴一些发达国家有关规范租赁市场的经验及做法，从多方面入手，形成合力：

　　多渠道增加租赁住房供应。加大政府对公租房建设投入，运用土地供应、财政贴息、税费优惠等政策措施，吸引社会资金和专业机构参与公共租赁住房建设和运营，支持各类事业单位利用存量闲置土地投资建设经营公共租赁住房，多渠道增加公共租赁住房供应；引导房地产开发企业变单一的销售方式为租售并举的经营方式，增加租赁住房的经营；结合集体土地使用权流转和城中村整治，引导被征地农民和城中村改造居民将补偿安置的多余房源用于出租；鼓励工业园区在符合规划的前提下提供一定的土地建设职工公寓，以租赁方式解决职工居住的问题等；进一步降低或暂停征收个人出租房屋的税费，建立登记备案的激励机制，鼓励个人将闲置房屋出租，以减少房屋空置现象，增加出租房源。

　　进一步完善住房租赁法律体系。结合《城市房地产管理法》的修订，增加对承租人利益特别保护的条款，加强对租赁合同解除权的限制等；完善租赁配套法制建设，确定最低适住性标准，增强租赁登记备案的法律效力，加强对违反租赁备案以及其他租赁违规行为的处罚力度等。

　　加快培育住房租赁市场机构主体。通过金融、税收、土地政策和优惠措施，鼓励引导机构投资者进入租赁市场；完善经纪机构的租赁代理服务，鼓励一批有实力的经纪机构从事租赁代理服务，完善、细化租赁代理产品的制度规定，规范服务标准与收费标准，加强对租赁代理市场的规范整治力度。

　　加强房屋租赁市场的政府监管与服务。一是加强对租赁市场的日常动态监管。通过成立专门的租赁市场监管队伍，加强对租赁市场的监测分析、指导、服务和调解工作，及时向社会公布住房租赁信息，合理引导市场导向。二是完善租赁登记备案管理，加强住房租赁的基础性工作。包括进一步优化租赁登记备案系统，提高登记效率，实现租赁的登记备案系统与网上签约系统的对接，扩大网上登记备案范围。三是由房管部门牵头，建立租赁市场管理联动机制，加强部门之间的沟通协调和信息共享，形成监管合力。四是指导各地主管部门或房地产经纪行业组建房地产经纪房源、客源信息平台，方便出租人出租住房和承租人及时找到适租房源。五是建立多元化的租赁纠纷解决机制，提高政府服务水平。包括建立租赁纠纷的前端化解机制，充分发挥基层服务站、社区、街道等作用，探索建立多元化的纠纷解决机制，研究建立专门的租赁纠纷简易处理司法程序，提高租权纠纷的司法解决效率等。六是完善住房权属系统登记系统的建设和查询，方便租赁当事人对出租房屋的权属和房籍查询。

　　加强行业诚信体系和行业规范建设。一是建立全覆盖的租赁主体信用档案体系。建立出租人、承租人和经纪机构的信用档案制度，并提供公开查询功能。在继续完善经纪机构信用档案制度建设的基础上，由中介协会组织各主要经纪机构，搭建统一的出租人和承租人信用记录平台，供经纪机构共享。二是转变目前的行业管理模式，扩大行业协会的职能。主要由协会承担市场准入、资格审查、行业自律、信用档案建设等职能，负责开展房地产经纪机构资信评定、制定统一行业执业标准等工作。三是完善经纪人的执业牌照制度，提高从业人员的整体素质。包括对注册的经纪人进行统一的管理与行业监督，对经纪人进行定期的培训和再考试，建立经纪人的合理退出机制。