“限价”何以规避“限购”

　　限购，还是限价？这是一个问题。

　　前些天，佛山放宽楼市限购政策而又当日收回的做法让人们真正见识了一回“朝令夕改”，同时也让人意识到，地方政府对限购很排斥。确实，自从今年7月初国务院常务会议提出二三线城市限购以来，落实政策的，似乎只有浙江的两个小城市。

　　而与限购令的“难产”相比，一些地方“限价”的积极性要大得多，据媒体统计，迄今已有廊坊、烟台、韶关和丹东等城市对商品住房实施限价，或者直接给出明确的指导价，或者规定“均价不得高于同地段同类商品住房”等。于是，有分析人士指出，他们意图以限价来规避限购。

　　用限价来规避限购？这个说法让人困惑。楼市调控措施种种，最终目的都为使房价回归合理，如果地方政府的调控直指房价，直接要求开发商降价，这简直是一步到位之举，人们为何反倒质疑呢？

　　地方政府真的想以限价来规避限购吗？这首先要弄明白一个事：限购和限价，究竟哪一个政策更严厉？去年以来，楼市限购令所受的最大指责就是“行政干预市场”，然而，若论行政干预，其实限价远比限购更厉害。无论怎样限购，政府都从未代替开发商为商品房定价，而只是排除投资投机需求对价格机制的扭曲，通过遏制不合理需求，来改善供求关系，以影响价格，这实际上仍是一种间接调控。而限价则不同，它是政府直接限定价格范围，几乎回到了计划经济时期各种商品政府定价的操作模式，政府“有形之手”的干预程度更大。而且，从“新国十条”到“新国八条”，中央的调控政策也从未提过“限价”，地方政府为何反倒很积极？

　　显然，地方政府的“限价”与人们普遍的理解并不同，其中存在诸多玄机。一种情况是，假限价，真涨价。通过设定一个较高的价格标准，对这样的标准，表面上要求开发商“不要超过”，实际上恐怕目前当地很多楼盘价格还“远未达到”，就像当初各地出台的房价控制目标一样，留有很大空间。另一种情况是，限价比限购具有更多操作弹性。尽管限了价，但现实中买卖双方可以对实际成交价格进行变通，二手房交易中为避税而制作的阴阳合同早就存在。为规避限价，开发商完全可以以低价写入合同，而按高价出售，不影响卖房，也不影响高价卖房。而限购则不同，对于不符合条件的购房者，房管部门不予登记过户，而如果采取不登记或假名登记等方法规避，则面临重大法律风险——我国动产所有权转移以交付为要件，而住房等不动产所有权的转移却是以登记为要件。限购别的商品，或可拿假证件冒名购买，只要东西拿到手也就安全了，但房子则不同，买房不登记，或者用别人的名字登记，即使住进去了，房子所有权依然不是自己的，不受法律保护，购房者断不会冒这样大的风险。因此，限购难以变通，开发商卖房受阻，地方政府土地财政流失，于是都在急于想办法“放宽”。

　　地方政府热衷“限价”排斥“限购”，这充分说明，某些利益集团指责限购令“行政干预”只是个借口，关键是限购动了某些人的奶酪。事实上，如今地方政府对经济活动的干预不是太少而是太多，如果不动他的奶酪，或者保护他的奶酪，他们才不会在乎怎样干预。

　　通过限购与限价的对比，我们对限购政策会有更深刻的认识。与限价相比，限购令不仅在干预市场的手段上较为克制，而且具有更大的合理性。当前楼市调控进入关键时期，巩固调控成果，就应把限购政策坚持下去，并逐步扩大化，这也需要大家对限购政策的合理性进一步取得共识。

　　从原理上说，限购是基于我国人多地少的特殊国情，住房只能承载居住需求，而不能承载投资投机需求，如果任由住房投机，在游资相对庞大的情况下，盖多少房子也不够用，将影响百姓安居乐业。从效果上说，限购只会精准打击炒房，不会影响自住需求。“限购两套”对于一个孩子尚未成年的三口之家不仅完全够用，而且也为子女替父母购房或改善型需求预留了空间，手中已经有两套而还想买房子的家庭，很难相信是自住，“限购令影响刚性需求”的说法难以成立。从范围上说，城市无论大小，房子都不能炒，也都承受不住炒。有的地方政府认为本地投资购房比例少，就不用限购，但如果没有投资购房，就更无需害怕限购，相反，还应通过限购防患于未然。资金是流动的，一线城市限购，会推高二三线城市房价，二三线城市限购也可能推高四线城市和县城房价，唯有全国限购，才能使游资彻底撤出楼市。从期限上看，流动性过剩是长期的，人多地少的国情也是长期的，因此，一旦限购退出，投资投机性购房就会卷土重来。既然事实已经证明限购是遏制楼市高烧的有力措施，就有必要使其长期化。