军队空余土地是否可转让开发

　　案例

　　2005年，某市人民政府将一宗165亩的国有土地划拨给驻该市军分区，用途为办公用地。之后几年，由于种种原因该土地一直闲置。2008年7月，军分区准备将该地块转让给房地产公司，进行房地产开发建设，多家房地产公司就转让事宜与军分区进行了洽谈。军分区经过比较选择，最终与其中一家签订了土地转让合同。2008年9月，该房地产公司进行开工建设，被知情人举报到市国土局。国土局经过认真调查，对军分区下达了《行政处罚决定书》，并没收违法所得，军分区对所受处罚不服。

　　【疑惑】

　　1.军队空余土地是否可以转让？

　　2.如果军队空余土地可以转让，是否可以改变用途进行房地产开发建设？

　　【解析】

　　军队土地是军事用地，是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础，主要是以划拨方式取得。作为国防设施的重要组成部分，军队土地实行统一规划、统一调配，产权为军队所有，由军队房地产管理部门统一管理。有的部队在精简整编后，会调整出部分空余土地。合理开发利用这些空余土地，将有利于土地资源的合理利用和优化配置，缓解城镇土地供需矛盾，转让收入还可专项用于部队营房建设。

　　以往军队空余土地转让多采取协议方式，存在的问题是：土地转让未纳入土地供应年度计划，转让方式和程序不够规范，信息披露不充分，国土资源管理部门难以实施有效监管等。2002年国土资源部发布11号令，2007年《物权法》颁布实施，要求工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价的方式出让。为加强军用土地转为民用土地的管理，2007年国土资源部、财政部和解放军总后勤部联合发出《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》，要求军队空余土地转让必须走市场化配置的道路。

　　那么转让方式又有哪些呢?军队空余土地转让可采用以下三种模式：(一)由当地政府收购储备，再由政府统一出让;(二)直接在当地的土地有形市场公开转让，由军队与土地所在地的市、县人民政府国土资源管理部门协商一致后共同实施，招拍挂的具体事务性工作可由当地国土资源管理部门承办;(三)由军队单位按照总后勤部的有关规定，组织公开转让，确定受让人，市、县国土资源管理部门按规定与受让人签订《国有土地使用权出让合同》，按市场价核定土地出让收益。

　　具体情况该采用何种模式，应由军队单位与国土部门协商后，在申报军队空余土地转让计划时，一并上报总后勤部审批。同时还应征求当地国土资源部门和城市规划部门意见。符合土地利用总体规划和城市规划的，应明确宗地转让后的土地用途、容积率等土地开发利用和规划设计条件，并纳入市人民政府土地年度供应计划。

　　军队空余土地转让后不再属于军用土地，因此应纳入地方职能部门的监督管理。土地用途、开发利用和规划设计条件应在《国有建设用地使用权出让合同》中明确。土地使用者必须按照转让文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地，不得擅自更改土地用途、容积率等土地使用条件。

　　本案中，该军分区未经依法批准转让土地并改变土地用途的行为违反了上述规定，当地国土部门对其进行处罚符合法律依据。