商业银行真能承受房价下跌50%压力吗

　　信贷收紧导致房地产开发商资金链紧张

　　房地产项目的市场定位是决定市场风险的主要因素，其中项目的价格和该地区同类项目的供需情况是衡量市场风险的重要指标。而市场风险也是在项目的审贷初期所要分析的内容。房地产行业易受经济泡沫的影响，至今我们对海南的房地产泡沫仍记忆犹新。

　　经济风险主要是房地产上游行业的风险传导。例如，原材料价格上涨、劳动力成本增加以及人民币升值会加大房地产开发商的建筑成本，导致房价上涨，给市场带来了不确定性。此外，国民经济的发展、人均收入和消费水平均影响到房地产的需求，进而导致了房价的不确定。

　　对房地产而言，其政策风险主要来自于财政政策、货币政策和政府对房地产的产业政策的影响。2011年以来，为了防止房地产市场的泡沫，国家陆续出台了有关房地产的政策调控，尤其是“新国十条”的公布让房地产市场陷入谷底。在这种政策调控下，开发商的资金链到底能支撑多久？房价是否会下跌而导致整个经济瓦解？控制过后房地产市场是否会报复性反弹？这些都是宏观调控者心中所要衡量的因素。

　　从整个行业看，信贷收紧是导致房地产开发商资金链紧张的重要原因之一。2011年，央行三次加息和部分地区推出了紧缩第二套房按揭的政策，监管部门明确要求商业银行严控房地产开发贷款的风险，部分银行已要求开发贷款利率上浮20%。许多房企考虑到国内银根紧缩，便纷纷把目光转移到海外发债，如碧桂园、佳兆业、恒大地产、恒盛地产等多家H股上市的民营企业先后宣布海外发债。从各家举债的利率来看，碧桂园债券利率为11.25%，恒大地产为13%，佳兆业高达13.5%。

　　另一些房地产商则重新考虑借道信托融资。众所周知，信托利率远高于银行利率，其融资成本普遍达到年利20%，有的大型信托公司甚至创下了30%的纪录。而且，2011年，房地产信托融资门槛越来越高，同样硬性要求土地4折抵押，50%的自有资金。

　　房地产信贷加剧了国内银行体系的风险

　　截至2011年8月31日，国内16家上市银行利润达4610亿元，同比增长达34%，各银行年化净资产平均收益达到20%。在全国利润最多的十大企业中占8席，其中工商银行毫无疑问地成为了国内最赚钱的上市公司。如此好的业绩，为何银行股却接连阴跌，不少上市银行股价相继跌破一年来最低？这是因为市场担心这种非正常的商业银行业务不可持续，国内金融体系可能会爆发系统性风险。

　　中国金融体系与国外金融体系的不同点在于国内金融体系是以银行为主导。据统计，国内90%以上的融资通过银行体系。非市场化的银行利率决定了国内金融体系的价格，并且银行体系的风险决定了整个金融体系的风险。因此，证券市场担心上市银行的风险，其实就是担心国内金融体系的风险。更进一步说，国内银行体系的风险就在于房地产泡沫破灭的信贷风险。

　　据估算，现在的55万亿元左右的银行信贷总额中，有过半的贷款与房地产有关。例如，有房地产类贷款和房产为抵押类贷款，房价上涨时，这些贷款风险自然会小，但是一旦房价下跌，其风险有多高是难以预测的。2008年，雷曼兄弟的倒闭并不是个体金融系统的风险暴露，而是在于这种个体风险导致某个金融环节流动性断裂从而导致的整个金融体系的瓦解。所以这种风险不是静态的，而是向其他金融机构蔓延的。

　　银行信贷风险“可控”

　　纵观历次金融危机的爆发，几乎所有的诱因都与房地产“泡沫”的破灭所导致的信贷风险有关。而我国房地产“泡沫”早已从2003年开始持续了近10年的时间。我们可以从以下两个方面来分析其形成的原因：第一，近10年来各大中型城市的房价均大幅快速上涨，而北京、上海这样的一线城市上涨得更多；第二，由于房价的上涨，购买住房可以圈钱成为人人皆知的赚钱工具，由此引发全面炒房的投机行为。

　　地方官员、金融机构管理者及房地产开发商均否认其存在的巨大金融风险。例如，目前银行逾期贷款在增加，此情况就会被理解为其占贷款的比重较小，而不良贷款余额及不良贷款率正在实现“双降”。四大国有银行均称，他们发放的住房按揭贷款首套贷款所占比例在95%以上，因此此类资产的质量良好，根本不存在风险。根据银监会对住房贷款的压力测试，即使房价下跌50%，对国内商业银行的影响不会太大，整个银行信贷风险也是在可控范围内的。

　　然而，以上的分析内容均存在两种可能性：第一，国内的房价不会大跌。只要房价不跌，国内与房地产有关的贷款就不会存在风险，也不会出现很高的贷款不良率。第二，如果公布的数据与事实有偏差，那么巨大的房地产泡沫破灭的可能性也就大大增加了。一方面，住房投机炒作者会用多种方法来证明所购房产为第一套房产；另一方面，当前住房按揭贷款的自住率真的能占95%以上吗？

　　因此，如果房价下跌导致了系统性的金融风险，那么国内商业银行将面临巨大的信贷风险。因为，就当前的房地产市场政策来看，减弱商业银行的信贷风险的关键是通过宏观调控及信贷政策逐渐挤出房地产“泡沫”，让国内房地产市场慢慢地改善。

　　（作者为北京世经未来投资咨询有限公司分析师）