公租房该由谁建设

　　部分城市公租房回收周期长达100多年!记者从广东省相关部门一位知情人士手中获得的一份保障性住房报告显示，即使在北京、广州等发达城市，社会资金投资建设公租房也需要20年左右才能收回投资；而回报期最长的是宁波，长达157年。

　　除了上述三座东部城市，报告中还估算了西安、武汉、重庆、成都四大中西部城市的回报期，分别为123年、63年、49年和45年。该数值远超社会资本投资决策的适用区间。

　　该报告是广东省委书记汪洋2011年4月赴广州万汇楼廉租住房项目进行保障房专项调研后，令万汇楼项目的建设者深圳万科企业股份有限公司起草的，汪洋在该报告上报后作了批示，并将其转交给温家宝总理批阅。在阅读这份报告后，汪洋今年7月网聊时表示，该报告思考问题的角度和政府不一样，对其很有启发，今后保障房建设要防止过度行政化问题。

　　报告中数据按照公租房项目获得土地划拨、税费全免、政府投资补贴300元/平方米和公积金低息贷款等政策支持，并假设租金可达到市场租金70%来估算，具体计算公式是：“静态投资回收期=（总投资-政府补贴总额）/（平均年租金收入-年运营成本）”。

　　无成功先例曲高和寡

　　目前，各地政府鼓励企业和社会资金参与公租房投资的呼声很高，如广州市国土房管局副局长黄金锋已表示，公租房回本很慢，需要10年、20年，资金滚不起来，对政府的压力非常大，因此广州市正在研究能否通过信托地产融资等手段，向社会筹集公租房建设资金。

　　不过，真正对此感兴趣并踊跃参与的企业和融资机构尚不多。作为保障性住房重中之重的公租房，目前尚未探索出社会资本参与的有效运营模式。以汪洋实地调研的万汇楼为例，建设方万科在该项目上包括土地价款在内的总投资为4624万元，刨去其中1500万元“企业公民社会责任”专项费用，按照每月项目租金收入扣除管理运营费用后的利润5万余元计算，需要50多年回本。万科董秘谭华杰曾表示，从投资收益角度而言，万汇楼是一个失败的模式，证明民间资本进入保障房建设领域在经济上不具可行性。

　　就此，某市一位住房保障主管官员向记者解释，社会资金投资建设公租房，由于每年需要付出一定的股东投资回报，因而成本回收期比政府投资要更长一些，例如，信托基金投资（REITs）通常要求年收益率达10%以上。上述报告中，股权投资回报是公租房三大运营成本之一，这七大城市的股权投资回报成本从1500多元/套/年到3000多元/套/年不等，如北京为3025元/套/年，也就是说，北京今年收购建设的6万套公租房假如由社会资金投资建设，其股权投资回报成本将达到1.8亿多元。而如果是公积金利率收益、建设基金、长期国债、保险资金等对回报周期及回报率要求不高的投资主体，或者财政部直属央企投资、国开行政策性贷款等，对股东回报要求不高，资金成本会相对较低。

　　该官员由此认为，公租房投资主体除了中央和地方财政资金外，应首先鼓励自有资产比较充裕、愿意长期投资的企业；其次才是万科、保利这类现有开发经验丰富并具有相当规模的企业，可通过发债、低息贷和税收优惠等方式给予财政支持；最后是探索性的投资主体，如社保基金、RE-ITs等扶持建设，虽然有的在短期内尚难实现，但从长期来看有可行性。