控制房价要摆脱对土地财政和房地产税收的依赖

　　8月份住建部与二三线城市地方政府进行“限购谈判”，并且已经与约20个二三线城市达成“出台限购措施”的“协议”，计划在9月初由各地方政府自行发布地方所制定的限购政策，然而事实上只有衢州一个城市在9月9日出台了限购令，限购令全面深入二三线城市受阻，地方政府并不愿配合住建部。随着近日清华大学国情研究中心研究员管清友的一项名为《土地成交价款相当于地方财政收入的比例》的披露，地方政府为何不愿配合住建部对当地楼市进行打压的原因也被诸多业内人士猜测，其最大的可能还是因为土地财政方面的收入。

　　“从1989年的4.47亿元，到2010年的30108.93亿元，21年间土地成交价款增幅达到6732倍。”根据《土地成交价款相当于地方财政收入的比例》统计，地方财政对土地方面的收入极其依赖，1989年时土地收入相当于地方财政收入的比例为0.24%，到了2010年，这一比例达到最高点74.14%。相比1989年，卖地收入相当于地方财政收入的比例增长了308倍。

　　从以上数据可以看出地方财政收入来源在土地方面是越发的依赖，而限购令恰恰是土地财政收入的绊脚石，山东大学房地产中心主任李铁岗认为，“从根源上来说，绝大部分地方政府目前依然没有摆脱土地财政的束缚，在分税体制下，地方政府的优质税源过于单薄，而基础设施建设、社会保障体系完善等又需要大量资金投入，限购后土地转让难度增大、土地价格上涨幅度减缓直至流拍等都直接造成地方财政的困难，地方政府对限购的排斥自然也在情理之中。”

　　实际上即使已经限购的城市，其土地市场还在不同程度的开放。促使开发商拿地的主要因素就是土地市场的开放，这样开发商的持续开发能力才会增加，金融成本才会变低。

　　“拿地贵，卖的自然也贵。”由于土地政策的划拨制度转变，2002年后地价突飞猛进，这也变相的抬高了房价。一位不愿透露姓名的房企工作人员认为，地价这么贵，开发商为盈利只能抬高房价，将成本转嫁到购房者身上。

　　据09年的一份报告披露，开发商的总成本构成中，土地成本所占比例最高，为41.2%。在房地产企业项目开发总费用支出中，流向政府的部分，即土地成本加上总税收，所占比例为49%，其中，地价占30%，税费占19%。

　　有专家建议抑制房价的上涨需全面开征房产税，但从这份报告可以看出开发商成本中税费就占了19%，其实和地价是一个道理，地价也好、税费也罢，成本增高也只是转嫁到购房者身上，深受其害的依然是购房者，因此驱使房价回归理性的重要途径因使地方政府逐步摆脱对土地财政和房地产税收的依赖，并且加快建设保障房。