开发商抗压能力不宜低估

　　截止8月31日，所有境内外全部158家上市房企都发布了半年报。158家中包括沪深两市的136家(A股市场112家)和22家在香港主板、纽约、新加坡等境外上市的房地产开发企业。换言之，所有上市房企都亮出了“中考”成绩单。

　　与既往年报、半年报发布情形类似，在半年报发布期间，很多评论就出来了，着实不知道结论是怎么出来的。例如今年的三月下旬，在仅有三分之一上市房企发布年报后，有些媒体就提前发布了十强、百强、500强排名结果。当然期间，因为记者们大都知道笔者是看得懂报告，而且习惯于逐家研读的人，因此也接受了很多采访。但内心里，还是希望把结论留到4月30日和8月31日，即年报和半年报发布截止日之后。本篇文章，意在于此。

　　研读大量的半年报后，笔者大致得出了这样几条结论。1、调控初见成效，业绩创历史新高，但增速已明显放缓；(2)增速拉开，业绩分化明显加剧；(3)存货大增，资产周转率创新低；(4)现金流大降，现金流量过半为负，资金压力越来越大；(5)盈利能力优劣迥异，凸显战略及商业模式的重要性；(6)转型创新的企业越来越多，管控能力提升，但触及股权变革的企业很少，而且战略雷同化严重；(7)利益至上，半年报中依然未见对企业家精神和公益事业的关注；(8)虚假内容很多，报喜不报忧的加工成分很多。

　　当然，任何一条结论都能像其他文章一样罗列出很多数据。限于篇幅，仅简要说两点。先说盈利能力状况。2011年上半年，有超过七成的企业实现了净利润的增长，但增速差距却愈发明显。以万科为例。万科上半年的净利润接近30亿，同比增长5.9%，而656.5亿的销售额与去年同期的367.7亿元相比，增长率高达78.6%，远远高于去年同期的19.5%。可见，受益于“史上最严厉调控”的万科依然没有实现销售额和利润的同步增长，也表明万科由“规模速度”向“质量效益”增长模式的转变还未见任何起色。而同期，今年实现千亿目标几无问题的恒大，上半年实现销售额423.2亿元，净利润高达58.2亿元，同比增长132.8%。当然，万科的盈利能力与堪称盈利能力之冠的中海地产的差距就更大了。如果再进一步拉长时间轴，我们更会发现，过去六年里，万科销售额增长了10倍多，而净利润只增长了6倍。综合对比上半年上市房企的净利润指标，万科的净利润还不及平均值，这显然难以长期被股东接受。