“以价换量”能否兑现

　　数道朱批限令重压下，降价便真能换得销量吗？

　　至少从目前来看，两种现象已现苗头，一种以北京等一线城市的郊区为代表，多个楼盘以“特价房”名义降价推盘，引发的却是老业主的群起攻之，成了“以价换架”，开发商往往要再付出补偿老业主的代价；另一种则多发在安徽、湖南等地的中小城市，一些资金链紧绷的小房企干脆一跑了之，留下一摊烂尾。

　　不妨让我们从两个维度来思考一下“以价换量”能否兑现。

　　第一个维度是市场层面，降价能够带来销量的理想背景，是大量持币待购者因房价高企而无法购房，一定的降幅便能吸引这类需求入市。然而，在限购、限贷背景下，需求被压缩，弹性空间有限，“量”的外延便需要被重新界定。

　　对于高档住宅，购买者在考虑地段、品质等要素之外，更重要的是保值功能，若此类住宅大幅降价，丧失保值意义，恐怕会起到适得其反的副作用：一方面是投资保值需求对此类项目避而远之；另一方面则因为此类项目购买人群非富即贵，其对开发商影响力巨大，不仅仅对项目本身，对此类开发企业的可持续发展也必将形成重压。

　　对于普通住宅，则会由此形成一种已购房人——开发商——待购房人间奇特的三角关系，购买此类住房的多为普通民众，已购房人自然期盼自己的多年血汗和首要资产保值增值，坚决抵制开发商降价；开发商则陷入囚徒困境，不率先降价就打不开局面，率先降价又要率先承受业主和舆论的压力，若有多个产品组合，尚可拆东墙补西墙，若只有单一产品，尤其是后续供应量巨大的产品，选择降价与跑路哪个更简单？而待购者需求则看似简单，降价，越低越好，然而，在降价背景下买房，永远要衡量低点究竟在哪里，降得到底够不够，部分的“量”还是难于释放，而一旦买入，就立刻会变身为已购房人，坚决抵制房价的进一步下降。

　　第二个维度是企业层面。对于全国性布局的大企业，棋盘中有子可调，有涨有跌，有松有驰，部分产品牺牲利润甚至赔本赚吆喝，也玩得起。然而，对于一些区域开发商，尤其是产品单一的开发商，这种忽冷忽热、忽上忽下的价格游戏玩不起。以北京通州为例，2007年之后平均拿地楼面价在每平方米万元左右，再加上高涨的建安成本、资金成本和不变的税费成本，1.5万～1.6万元几乎是价格底线，拿地早的开发商可以降，多地布局的开发商可以降，而当时拿地的开发商降过这个价格就是自杀，即便能换量又有何用？

　　依照纳什均衡原则，博弈各方都会极力寻求自己的利益最大化，而他们的话语权决定了自己的利益空间。在此轮房价博弈中，地方政府无疑是话语权的最强者，因此税费不会降，地价不愿降；购房人则成为尴尬的发声者，没买又能买的盼着暴跌，没买却不能买和买了还想买的盼着解限，而但凡买了房的都不愿自家房降价，语境混论；开发商则语境一致，盼解限，盼地价降，盼业主不维权，盼资金能放开，但这一切都并不现实。调控改变了以往三者的利益格局，然而，新的格局却难于清晰，但有一点相对明了，开发商作为博弈主角，放弃的利润并不见得能够得来期盼中的量。

　　欲解此局，恐怕还需系铃人，究竟限令中限制了多少还算合理的购房需求？民众合理的自由迁徙权和合理的长线投资是否应被列入保护范畴？给出更多的需求空间，恐怕才是能用“价”换来“量”的重要砝码。