楼市拐点初现 土地财政改革应跟上

　　据媒体披露，国家统计局发布的《8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，8月新建商品住宅价格停涨的城市较7月的31个增加至46个。有专家据此分析指出，这说明限购持续和扩容的预期下，调控效果已逐步体现。

　　狂奔10年的楼市疯牛早已拿走了太多普通家庭的财富。如今，限购令下停涨的城市逐步增加，无疑为控制这头疯牛创造了一线良机。

　　但行政性的限购令只能在一定时间内部分抑制楼市需求，却尚未触及房价走高背后卖地财政这一深层动力，如果缺少有针对性的后续配套政策跟进，目前楼市调控的大好局面就可能再次沦为房价报复性反弹前的一次“假摔”。

　　限购令之所以见效，最重要的原因是这一行政命令将异地炒家狠狠拦在市场之外。

　　此前，北京通州已出现集体退房潮，由于限购令，北京楼市外地购房者锐减三成左右，使当地楼市供需平衡逆转，开发商不得不大幅降价促销，引发前期业主不满退房，甚至一度导致流血冲突。

　　但如果没有上游土地价格的真实下跌，楼市炒家就会继续产生未来房价仍将上涨的预期，只会继续在场外等待限购令失效，而不会轻易离场。

　　要打破这一预期，就需要将目前土地市场完全由地方政府独家垄断的局面打破，有效增加土地市场的供应方，使拥有土地的单位、拥有宅基地的村集体等多元主体都参与到土地供应中来，使地方政府无法完全掌控土地定价权。有效增加炒家对未来地价预期、房价预期的不确定性。

　　同样，开发商如果没有土地升值牟利空间，也就难以继续高价拿地。

　　目前土地招拍挂制度中，地方政府推出的大型地块项目众多，还可随意添加或减少附加条件。这就为一些开发商垄断局部市场，只开发高端物业，获取暴利提供了可能。而炒高地价又与地方政府获取银行土地质押贷款、获取高额土地出让金利益一致。

　　要打破这一“利益链”，就需要及时推动土地招拍挂制度改革。有效限制地块单次出让面积、确保地块配建廉租房面积、并列明开工、竣工、销售的明确时间限制，使招拍挂制度真正成为有效约束开发商行为的利器，而不是地方政府哄抬房价甚至个人寻租的工具。

　　此外，调控还须有效规范和监督地方政府土地出让金使用权、土地储备抵押贷款权。

　　中国正处于全球金融危机后的动荡期，政府主导型的发展模式一时尚难以被替代，此时，有效防止地方官员滥用手中的资源调配权大上政绩工程、形象工程，才能让地方财政更少依赖土地出让金、土地抵押贷款的大笔收益。因此，对此类资金使用情况必须采取更严格的制度约束。确保千万买房人的血汗钱不被无故浪费。

　　对此类资金使用决策理应经过人大专项审议决定，并由审计部门定期公开资金使用情况报告，此外，还应有第三方评估机构来追踪评估资金使用的实际效果。对滥用此类资金，抬高居民生活成本、降低城市竞争力而又没有获得实际民生改善的决策人，应公开质询，甚至追究其渎职责任。

　　当然，对地方政府在卖地收益减少后，恪尽职守，通过减少财政支出，特别是三公经费支出，有效减少财政赤子的，也应及时鼓励和肯定，推动更多地方政府尽快走向职能定位转型。地方政府是房地产市场的裁判员，楼市要防止“假摔”，必须坚决把不该下场踢球的各路“炒家”请出场外。希望各地“裁判们”早日戒除卖地财政“毒瘾”，公正执法，特别是不要亲自下场踢球，为楼市早日恢复健康和秩序，作出应有的贡献。