“钱流”表示房价拐点很难产生

　　周四两市现金净流入15亿元，创造近期峰值的同时，也在流向上再次引人关注，房地产/通信/酿造业位居三甲。另外，近期社会消费零售额递减，而居民储蓄率却下降，除鸡蛋肉价上涨因素外，还有一个重要原因就是流向了楼市。

　　《经济信息联播》栏目报道，钱流，有一个市场不得不提，那就是房地产，作为资金热捧的对象，房地产不但在中国，在全世界也是游资紧盯的一块肥肉，2008年，全球金融危机的起源就是房地产的炒作过剩，巨大地产泡沫最终破裂。正是看到热炒房地产的危险性，各国都加大了对本国房产市场的限定，我国近两年就频出政策，调控房价。

　　我们不妨摆摆谱，钱流能够说明干什么问题。

　　1/老百姓不差钱，开发商差钱。

　　——表象看来如果这样成立的话，则开发商似乎应该降价才能救自己。深层次的问题是，开发商整体阵营不差钱，缺钱的只是部分开发商，尤其是中小开发商。问题就来了，在成熟的房地产市场，主要价格本来就由大开发商控制，当他们不差钱的时候，中小开发商会出现降价不能的情况，而事实上，大开发商的楼盘单价往往高出中小企业的楼盘，他们降价后能够有销售量，并且不会导致区域房价的任何向下的变化。

　　——这种态势下，老百姓也没有均贫富，所以即使老百姓不差钱，但是存留于老百姓口袋里的钱不平均，当市场或者开发商主动降价，有些闲资对不动产的过度持有会稀释降价效应，真正刚需及买房自住的人往往无法享受降价带来的消费利好。

　　2/民间不差钱，官方差钱。

　　——民间确实不差钱，因为民间利率奇高，月息三分基本停留于江浙一带，其它地方，越是穷的地方利率越高，固然不受法律保护。

　　——但民间资金大都流向了楼市而不是股市，笔者初略统计一下江苏省地级市民间资金流向，发现直接或间接流向楼市的比例高达90%，而江苏还是公认的实体经济比较发达的区域。

　　3/富人不差钱，穷人差钱。

　　这是快速市场化进程中的必然，但是问题出在，穷人与富人具有同样的消费冲动。

　　当一个社会向着自住率比较高的目标发展，当所有人都依赖将不动产谋求作为自己的生活成本的时候，刚需成为支撑整个房地产市场的主力。

　　4/地方城市开发商不差钱，地方政府差钱。

　　如果求解调控持续一年多时间下来房价还在摇摆不定的原因，有一个那就是，地方城市的开发商从来不差钱，差钱的是地方政府。地方开发商的来钱渠道非常多，他们获得消费者的预支款项非常容易，他们可以突破国家金融限制获得一些银行资金，他们还可以通过投资合作方式获得援助，还有就是开发周期不刚性，资金需求量没有一线城市那么大，再一个，调控以后许多大房企进入地方城市，更加剧了开发商的钱流。

　　——民间钱流集中，但地方政府却非常困难，为什么呢？

　　其一，经济快速发展过程，加上房价高涨带来土地出让量增加，多数地方政府透支的土地资源，其出让金收益已经用于经济发展，而未来城市化的多数版图需要投放市政建设。

　　其二，前几年快速发展中忽视的保障建设提上议事日程，这个时候保障资金是一个比较大的缺口。

　　其三，土地出让收益及其它规费收入再投放过度放在城市面貌建设上，忽视了教育医疗卫生配套建设，而当城市化发展到一定程度需要再投资资金用于补充人口膨胀以后对市政配套的需求。

　　其四，地方政府差钱也与理念有关系，多数地方政府喜欢扩充城市化版图并且引进沿海城市的建设模式，包括立交地铁等，这会导致地段发生本质的变化，而房价涨上去的不落，能涨的尽管涨，这也或是中国房价呈现无限上涨的一个极端现象。

　　5/传统金融机构差钱，末枝金融机构不差钱。

　　现在，信贷约束下真正差钱的是国有银行脱胎而来的那些，而股份制银行以及农村合作银行却在追求曲线信贷，如今年以来多数地方农村合作银行选择尝试进入房地产按揭融资。它们不受信贷额度的影响，只要有钱，并且多数这类非官方金融机构是没有多大的风险意识，这会助涨一些闲资绕道进入楼市，减弱信贷对房价的约束。

　　有关机构摸底过，无法进入官方统计系统的资金2008调控前是500亿元，当前已经超过1500亿元，这些钱较大部分流向可能存在抄底的股市与楼市，由于物价上涨的原因，更多的资金挤进楼市在所必然，即使进入股市，也多数选择了绩效优越的巨头房企。

　　分析钱流可以清晰看到，阻碍房价进一步下跌的因素基本抵挡不住闲散资金向楼市的净流入。从这方面分析，指望现在房价就下跌或未来一两年大跌，不太现实。

　　从钱流结构还可以断定未来房地产亦将在调控中迎来更大发展，调控只是给正处青年期的中国房产施以提前的洗礼，成熟之后的中国房地产依然春意阑珊。

　　总之，房价拐点只是一个期望，钱流将消化调控对房价的直接影响作用，拐点自然难以产生。