鄂尔多斯房价6年涨6倍 揭穿楼市鬼把戏

　　曾被美国《时代》周刊称作建筑豪华、却无人居住的“鬼城”，就是有着可爱名字的鄂尔多斯。

　　先前，我也有上海和南京的朋友在那里做房地产的关联业务，谈吐之间他们还流露着豪情壮志。

　　现在，我想通过鄂尔多斯房价6年涨6倍这个极致的鲜活样本，来剖析中国房地产的鬼把戏。

　　一，房价6年涨6倍，单价和涨幅均超过了一线城市，如此，不是日本的杰作，就是中国的传奇，而北国的鄂尔多斯做到了。

　　2005年，鄂尔多斯的居民住宅均价还仅为每平方米1000元左右，2006年就涨到1800元，2007年更是升至3000元。2010年，鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已在7000元/平方米以上，其中一些高端住宅项目的售价已突破2万元/平方米，逼近北京、上海。

　　我们的房价，统计局核算的是均值，大家看不出什么惊涛骇浪，要是注意房地产的区域性特征，犹如把鄂尔多斯这样的楼市数据单列，我们会惊讶的发现，原来，“人有多大胆、房有多高价”也许不是传说，而是让中国和世界为之乍舌。

　　二，小区亮灯率不足30%，自住：投资投机=三七开已成现实。 房子绝大多数不是用来住的，而是用来投资或投机的。

　　三，二手房成交量不足新建商品房的1/10，让投资客或投机家逃生无望，只能以时间换空间。

　　数据显示，2010年，鄂尔多斯市一手房每年成交几百万平方米，而二手房成交面积仅有17万平方米，市场上的二手房中介非常稀少，鄂尔多斯人对当地房地产的投资几乎没有退出的途径。

　　四，鄂尔多斯房地产的繁荣或者说疑似泡沫，离不开煤炭开采和民间资本。

　　其实，这也见怪不怪。 第一个是实体经济的大量钞票涌向房地产的铁证。

　　譬如同时经营房地产和煤炭两个业务板块的某集团，其2011年中期财报显示，煤炭占整个业务利润比例的95%以上，毛利率高达62%，这为其房地产板块提供了充裕的现金流支撑。

　　第二个是房地产更是与民间高利贷相互倚重，互为黑色的推手。

　　这些资本的来源遍及全国，包头、呼和浩特、北京、温州的热钱都流向了这里。

　　据悉，一个房地产项目通常40%到50%的资金来自民间资本，有的甚至一个楼盘的所有资金都来自民间。这样的犹如江苏泗洪钱生钱的高利贷悲剧似乎也要在鄂尔多斯悲情上演？

　　第三个是有人说，鄂尔多斯楼市能如此火爆，也是因为当地人靠煤暴富之后，没有找到比房地产更好的投资渠道。

　　这的确是个不错的理由或借口，因为在中国，投资渠道很窄，非股即房，要么黄金，要么珠宝，或者就是铤而走险的民间高利贷，如此惨淡而已，可是，我觉得，中国的全民炒房也许不应该成为就像17世纪荷兰郁金香狂潮那样风靡全国，而是需要国家楼市调控特别是在抑制投资投机性购房上的措施深入，当然，包括我本人在内的民众也要收敛些，只要是泡沫总归要破的，投资投机有风险，尤其在目前的楼市波段（诚然，长期来看，不论是国外，还是在我们的中国，房价的大周期依然绝大多数还会螺旋式的上升）。

　　第四个我想强调的是，其实，不论是实体经济的钞票涌入房地产，还是民间资本高利贷的青睐楼市，就是一个关键词——钱！说的文雅一点就是资金或资本，再把范畴衍生也许就是金融吧。我认为，房地产是资金密集型行业，把房地产的问题像有些国外当成是金融问题来看，并不为过。这也从侧面论证了一个现象，就是大家常说的“限购”不如“限贷”更有效。房地产缺了钱，恰似扼住了开发商的命脉和喉咙。

　　五，大家都不愿看到的鄂尔多斯楼市的悲剧也许刚刚拉开序幕，也许还会继续激情的裹挟着泡沫风险在狂奔？我们拭目以待！

　　然而，随着“新国八条”的继续推进，随着国家对楼市宏观调控的决心不动摇、方向不改变和力度不放松，开盘即售罄，当时大家疯了似的去抢房，凌晨一两点就去排队等着拿号，而且好多人都是一口气买好几套的诱人而疯狂的情景暂时不会再现。

　　让我们喘口气的是，鄂尔多斯的房价今年以来出现了滞涨，观望的人也越来越多。用房产商的话说，“现在卖不动了”，近期还有一些房企潜逃的传闻（不要说鄂尔多斯了，就在前些日子，南京一家30多万平米大盘的赫赫有名的集团公司还闹出卷款潜逃的丑闻）。

　　这也不足为奇，一般的，市场=人口+购买欲望+购买力。而现在的鄂尔多斯全市人口也就160多万，东胜和康巴什中心区的流动人口有50万，而且这个数字还在萎缩，哪儿来的那么多刚性需求？

　　最后，我说句笑话吧，让大家“轻松”一下。这样的城市，这样的楼市，城市的长官不被问责真是笑话，楼市的当前不被限购也是笑话，我们中国的城市和中国的楼市抑或就在笑不出声的笑话中被国人或世人笑话着。

　　中国楼市鬼把戏，让人心酸，让人心痛，更让人心碎！