商业地产批判 冲动的惩罚

　　中天城投董事会秘书最近比较无奈，原因是舆论开始怀疑自己的企业。

　　此前中天城投在贵阳的多个项目被曝停工。其中中天城投于贵阳金阳新区的“中天会展城”项目二期未有开工迹象让诸多舆论对中天产生了怀疑。

　　“停工是被迫的。有些事情我们不好说。”中天城投董事会秘书李俊对本报表示。按贵阳市新的规划，中天会展城附近将兴建贵阳市新的金融中心，这意味着原来中天会展城规划的二期住宅将全部更改为写字楼。

　　“还好是写字楼，也能卖。”李俊说。但事实是，大多数房地产业内人士对规划的更改并不看好。

　　“出租车司机在晚上都不敢开到金阳新区，这里的写字楼租给谁？”有贵阳市房地产业内人士对本报表示，“他们只能卖，但卖写字楼不是运作项目的最好方式，只是因为当前通货膨胀背景下的资产需求导致写字楼拥有一定的市场，中天可以依此来回流现金。这成为项目最终的目的。”

　　“中天作为地方性企业不容易，我们要替政府做一些事情，但是企业进入快速发展的轨道，停不下来。”李俊说。

　　地方政府的发展冲动所带动的城市化过程越来越被房地产业内人士所担忧，此中矛盾凸显在两个层面：一是城市规划与城市现有经济规模相脱离所带来的城市化泡沫形成的风险将由企业承担；二是城市在发展过程中部分城市地方政府甚至冲破现有制度所带来的规则风险。这两种风险使得房地产行业当中，政府与企业的矛盾愈加突出。

　　商业地产在此期间承担了重要的责任，原因是地方政府往往认为林立的高层建筑是城市形象的代表。贵阳2010年人均可支配收入仅为16597.28元，但在贵阳的现行规划当中，未来城市超过200米的超高层商业楼宇多达13座，目前仅落成两座，在建一座。做参与城建的主力军，中天将承担多个项目的开发任务。地方政府发展冲动似乎抛离了城市自身发展的轨迹。作为企业而言，亦感无奈。

　　焦灼的土地

　　案例不仅是贵阳，地方政府的发展冲动造成的商业地产泡沫遍布在各个城市。

　　今天碧桂园对安徽和县的项目心有余悸。碧桂园员工如今会收集各种关于地方性与土地出让相关的信息做简报直接呈交给碧桂园董事局主席杨国强。

　　“和县项目是一个教训。”碧桂园方面对本报表示，“现在集团与地方政府签订协议的基本要求是签订协议之前，土地必须经过招拍挂，且有国有建设用地的土地使用证明。”

　　2007年，碧桂园与安徽和县县政府签署相关协议，在和县开发旅游地产项目，但该项目是在和县在未经土地招拍挂程序的情况下与碧桂园签署的，和县在协议签署后方才着手为碧桂园办理土地使用证明，其中包括数千亩农地非法转化的建设用地。该项目最终为国土部重点督办的违法批地项目，和县上下13位干部为此付出了政治前途。

　　与碧桂园项目类似，滇西新兴的旅游小城腾冲出让给世纪金源数千亩土地亦为国土部重点督办的项目。去年8月19日，国土部点名批评腾冲县政府违规供地给世纪金源，但此时世纪金源在腾冲的两个项目已然成型，今年8月中旬，腾冲县国土局发布招拍挂信息，已经建成酒店及别墅的世纪金源项目正式通过招拍挂程序。

　　腾冲几乎是近年来怀有强烈发展冲动的地方政府的典型。这个边陲小城拥有集中地热资源和边境旅游资源，也正是在此背景之下整个腾冲县拥有强烈的发展旅游及地产的冲动。此前，腾冲县被列为云南旅游(002059,股吧)产业的综合试点县，被认为是云南省通过旅游产业进行“二次创业”的典型县，时至如今，腾冲县强调的依然是旅游产业超常规发展。

　　在此背景之下，腾冲县在早前甚至提出了一些令外界不可想象的土地创新思路，其中包括创新的土地供给机制，一份腾冲县自身的研究报告中表述，腾冲要创新土地性质转换，便于旅游发展需要。

　　如今，腾冲县的主要旅游资源背后几乎都有开发商的影子。其中北海湿地为深圳华隆集团建设北海湿地生态旅游公园、玛御谷温泉康体SPA和南亚商务中心；和顺古镇则引进了云南柏联集团。此外，腾冲还引进了丽江大港旺宝公司打造叠水河旅游度假区。世纪金源，是腾冲在2007年引进的重要发展商，他们的主要目的是开发高尔夫球场和酒店。