保障房建设土地财政如何配合

　　面对保障房建设任务，各地都有本难念的经。但是，按照现在的思路建设保障房，那些低收入人群可能还是买不起房子，甚至连首付或者是月供都成问题。按照国家要求，地方政府必须将土地出让净收益的不低于10%投入保障性住房建设。

　　2010年全国土地出让收益累计达2.7万亿元。如果按其中30%-40% 为净收益来计算，保守估计也有约1万亿元。也就是说，至少有1000亿元土地出 让净收益可以投入保障房建设。而这仅仅2010年的数字，如果此前一直按照这样的思路配套建设保障房，那么保障房的问题就不会有今天这样突出的矛盾。但实际情况是，2010年，各地累计只有100多亿元土地出让收入用于保障房建设。许多土地出让收入大幅增长的城市，却没有完成10%的任务。要求和落实之间存在巨大落差。

　　对于保障房建设过程中遇到的资金难题，吉林省长春市人大副主任冯占祥认为应该把市场化运作的方式引入保障房建设。他说， 政府要参与，公司也要参与。政府可以通过街道社区参与，一定要对这部分投入，委托公司管理，用市场规律做，一能够提高效率，第二政府保证一部分资金来源， 使管理公司有利可图，但这个图不能图在低收入的社会保障的老百姓身上。

　　财政部部长助理王保安认为，对于保障性住房建设中三个体系相对应的三类人群，每一类人群需要什么样的产品，政府在推进保障性住房建设时应该有一个清楚的定位。同时，廉租房、公租房、经济适用房等不同保障性产品应该同时发展， 而不是只着重于发展经济适用房。

　　王保安说，财政支持的力度和政策设计是不一样的。比方说国家财政对廉租房给予百分之百的保障， 对于公租房保障没那么大。比方说对林区的棚户区改造，财政要给予40%的补贴，对城市棚户区、工矿区、煤矿区的棚户区改造只给20%的补贴。

　　王保安认为，在保障房资金方面，地方政府筹措资金压力大，公共租赁住房投资建设和运营管理机制尚未形 成，社会投资难以进入，信贷支持还要进一步落实。

　　王保安说，十二五规划中中央制定了3600万套保障性住房的任务，围绕这个目标任务，中央财政包括各级财政首先要进一步加大投入力度，千方百计地筹措资金，增加保障性安居工程投入，包括预算内资金，政府性基金，土地出让收入等，要拿到10%以上的比例进行投入。第二个就是完善税收政策，一方面对保障性住房继续给予税费优惠，减轻保障性住房开发和建设的负担。另一方面，对整个房地产市场进行有效的税收调控，合理引导消费，抑制房价过快上涨。

　　王保安告诉记者，在当前的房地产市场调控中，财税政策正通过土地出让政策增加住房供应；通过增加保障房投入改善住房结构；通过税收政策合理引导消费。而借鉴德国，加拿大和新加坡的典型案例，优惠的低息贷款和公积金政策是政府解决保障房问题的两个重要手段。

　　财政部部长助理王保安说，保障房在推进 的过程当中，最大的难点和瓶颈有两个，第一个就是怎么把保障房公开、公正、公平地进行分配，确保落实到保障对象，不出现其他套租、非保障对象进入的问题， 实际上就是确保把保障房真正落实到对应的保障对象手中。第二个就是要完善流转制度。因为公租房、廉租房是今后政府保障住房建设的重点，对这部分房子要进行 有效的管理，保证它及时地流转，是大家面临的一项重要任务。国外经验

　　住房和城市建设部政策研究中心副主任秦虹介绍了新加坡的公共住房模式。她认为，新加坡最大的特点就是政府的强力介入。新加坡的住房理念是要做到“住者有其屋”，它的模式是政府以强大的财力建设了组屋，这使得新加坡85%的人居住在公共组屋里，其次又以强大的人力进行管理。

　　公共住房解决了大部分国民的居住，政府对公共住房之外 的房地产市场并不干预，因此尽管近年新加坡也出现了炒楼导致楼价猛涨的情况，但不至于对普通居民的居住产生影响。

　　如果说，在公共住房上新加坡遵循的是政府主义，美国则刚好相反，它走的是市场主义路线。最有名的是哥伦比亚公共住房项目。公共住房演变成贫民窟现象在美国成为了严重的社会问题。七十年代中期，美国政府开始对公共住房进行改造，波士顿市也开始提 出对哥伦比亚角进行改造的计划。1978年，一个有着成功改造破败社区经验的房地产公司CMJ被邀请改造哥伦比亚角。CMJ 公司将哥伦比亚角大部分房屋推倒，再新建800多户住房作为商品房销售，原来的400多户老居民也被分散开来，与新居民混居。不仅如此，CMJ还肩负对社区的管理责任。在哥伦比亚角的变迁中，CMJ，这个肩负改造、建设与管理的公司，起到了至关重要的作用。

　　国家行政学院文化与社会学教研部副教授马秀莲说，CMJ如果管理不好那400户，就会影响他的800户，如果400户都是穷人，那么社区就破败了，那800 户卖不出去，租不出去了。

　　另外在这个社区物业项目中，社区居民还持有10%的股份。而作为原公共住房的400多户老居民，对于多出来的物业管理费从此向政府领取住 房补贴。社区还取了一个新的名称叫做”港口角”。原来作为贫民的标志性的烙印都被彻底消除了。

　　在公共住房建设方面，美国充分发挥市场机制的作用。公共住房占比全美住房存量不到2%，这些公共住房只向最贫困的公民提供。