政策红利需反思

　　众多大房企正扎堆海南攻城掠地。据统计，不算今年新入账的土地，到去年年末，13家大型房企在海南的土地储备已达到18万亩。这一数据意味着什么呢？相当于沿着海南长达1823公里的海岸线，划出一条60米宽的建设带。

　　这一现象的背后是海南房地产的狂飙猛进。一方面，即使采取了“限购”措施，海口和三亚房价近期环比出现下跌，但均价仍分别达到每平方米7053元和每平方米19080元。而2010年海口城镇居民人均收入为16456元，三亚为17758元。另一方面，上半年房地产投资继续保持高速增长，房地产开发完成投资287.51亿元，同比增长40.0%。去年海南房地产开发投资实际完成467亿元，占城镇固定资产投资的42％，同比增长62.5％，同比涨幅全国第一。

　　这一现象正是典型的“政策红利”效应。去年初，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，离岛免税、发展游艇业、出入境免签等政策效应正在逐步显现，相对而言，其中第十四条“保持房地产业平稳健康发展”的落实效果极为突出，上述现象和数据就是明证。

　　有人担心海南重演上世纪90年代的崩盘悲剧，对宏观经济带来恶劣影响。这种可能性很小，一是投资都来自财大气粗的房地产企业，而不是当年全靠银行资金玩的空手套白狼游戏；二是现在中国经济的总量足够庞大，几百亿元投资和一个大工程相比也不算多。但是短时间内几百亿元资金砸在一个岛上，尤其是集中在几个并不大的城市周边，其影响还是非常大的。

　　一个意图推动整个区域全面长期发展的政策，却直接刺激着房地产暴涨，过高的房地产价格必然会作为成本的一部分，延缓其他行业的发展，受影响的还有大量买不起住房的本地居民和亟待发展的其他行业。这种情形亟待反思。

　　首先，依靠特殊优惠政策的发展方式应该改变。

　　改革开放初期，以建立政策特区，靠“摸着石头过河”的方式寻找发展道路，是当时复杂的政治经济环境下较为现实的道路，在实践中也取得了较好的效果。改革开放已经有30多个年头了，市场经济的发展方向已经非常明确，市场配置资源的原则也不断重申，改革发展到最后应该是验证一些经济发展的基本规则，使得各种特殊政策变成普遍政策，资源流动实现全国一盘棋，经济政策实现一碗水端平。现实却与此相反，一些部门与地方热衷于继续搞政策特区，近年来挂着各种名头的新区规划不断推出，吃“政策红利”、“规划红利”的瘾头越来越大，这不能不说是与改革初衷相违的。

　　与改革初期资金匮乏、特区靠优惠政策发展实业壮大经济不同，当前流动性过剩情况下，特殊政策往往会按照地区经济快速发展、购房需求上升、房地产市场活跃的路线解读，各种投机资金和房地产开发投资迅速进入房地产领域。同时，地方政府也不会拒绝土地财政的盆满钵满，从而制定有利的政策来刺激房地产业发展。这就不难理解一些“新区”房价猛涨的现象。

　　更需要担忧的是，这种房价猛涨并没有惠及当地民众，反而制造了更大的收入分配不公平。

　　现实的情况是，由于缺乏谈判机制和自身开发的权利，一些农用地以低廉的价格被征用，以实现规划、推动发展。据报道，在海南沿海一些农村地区，农民往往只能得到每亩数万元补偿款，而失地后所面对的是每平方米上万元的商品住房市场。

　　这表明，改革初期的制造政策高地的做法已不适用于今天中国经济的发展，继续这样做只会加剧贫富差距。现在要做的恰恰是实现政策的一体化，使得投资可以均衡、稳定，而不是一窝蜂地寻求短期政策红利，更要实现权利的平等化，比如农民获得运用土地资产获得更多收益的权利。