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房价这次或将“真摔”

2013-8-28 08:39| 发布者: ccbuild| 查看: 83| 评论: 0

简介:  房地产开发商期盼的金九银十已经到了,但今年的形势却有可能让他们失望。   因为自从年初史上最严厉的房地产调控政策出台以来,房地产市场的价格终于出现了期盼已久的降价势头。   不过,对于大多数普 ...

  房地产开发商期盼的“金九银十”已经到了,但今年的形势却有可能让他们失望。

  因为自从年初“史上最严厉”的房地产调控政策出台以来,房地产市场的价格终于出现了期盼已久的降价势头。

  不过,对于大多数普通民众来说,鉴于紧缩政策下房价的多次“假摔”,目前房地产市场的价格走势虽然已经出现了“真摔”的趋势,也不敢轻易地断定房价拐点的来临。

  值得关注的是,种种迹象表明,在持续性的政策打压下,房价这次要“真摔”了。

  先从供给来看,多年“金九银十”经验,使得大多数开发商对9月、10月抱有很大的希望,从而加快了推盘的速度。以全国房地产市场“风向标”的北京为例,根据有关机构的统计,仅在9月份就有近40个楼盘推出,差不多是8月份的3倍多。其他地区的情况也大体类似。在资金压力下,开发商推盘的意愿也有所增加,年底将在房地产市场出现一股集中放量的高潮。

  和开发商推盘的积极性相比,房地产市场的需求却并不乐观。在限购令和限价令不断向二三线城市扩展的情况下,大量的投机性需求和不符合条件的外地需求被挤出市场。需求的萎缩使得住宅的成交量节节下探。统计数据显示,截至8月底,北京楼市二手房全月签约7782套,新建商品住宅成交5261套。这一成交数据较去年同期下跌31.8%,较今年7月份环比成交也大幅下跌了26.4%,而较2009年同期下跌幅度则超过66%。这一成交数据已经创下自2008年9月以来的最低值。

  不仅如此,房地产企业的资金状况也不容乐观。据统计,在上市的10家大型房企中,9家上市房企负债总额为6824.1亿元,比去年同期的5862.2亿元多出近1000亿元,10家房企中半数负债率超过70%。银行利率提高和放款收紧的情况下,房企更加依赖成本较高的信托资金,使得金融成本和金融风险上涨,而近期信托收缩和标普降级使得房企融资难度加大。

  在这种重压下,始终居高不下的房价终于低下了高昂的头。据统计,8月十大城市住宅平均价格为15773元/平方米,与7月相比有所下降,虽然降幅仅有0.41%,但却是去年9月以来首次下降。此外,在全国100个城市住宅平均价格中,近段时期以来每月都在增加,其中8月份环比下跌的城市有44个,与7月相比,价格环比下跌的城市增加11个。

  预期是影响房价的最重要因素之一,但很显然,这种预期很难乐观起来。一方面,对房地产市场的紧缩政策不会在短时间松绑,目前限购令限价令仍在扩充队伍就是一个明证。另一方面,随着保障房建设的全面开工和大规模竣工,房地产市场的供大于求将更为严重。事实上,目前一些城市的住宅库存量已接近2008年金融危机时期的数量。比如到8月底,北京新建商品房库存量已达109659套,这个数字刷新了自2009年8月11日之后两年来的最高纪录。按现在的销售速度,至少需要24个月才能消化掉这些库存。

  因此,可以预计,只要紧缩政策继续持续下去,只要保障房建设的任务能够按时按量顺利完成,那么房地产市场的价格下跌就是大概率的事情。当然,在现在的经济形势下,房价大幅下跌的可能性也并不大。只有调控房价的同时加快收入分配体制的改革,尽快提高劳动者的工资水平,才能使房价收入比回落到合理的区域,困扰经济社会发展和人们生活的高房价问题才能得到有效地解决。

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