房地产市场供给要素的历史变迁（系列之三）

　　在关于房地产市场的诸多言论中，有一个奇怪而荒谬的观点一直备受追捧。少数缺乏经济学素养的专家、学者和评论家大力宣扬它，而无数公众也乐于接受它。这个观点所讲的就是所谓房地产市场的特殊性——特殊到不再服从供求规律了。据说，房地产市场是一个被贪婪的开发商完全控制了的市场，同时，它还是一个被投机充斥了的市场，（当然讲话者可以完全忽略这其中的内在矛盾。）因此，经济学中的供求规律对这个市场来说，已经不再适用了。本篇的目的并不是要详细地分析这一观点的荒谬之处，只是有必要指出，不清除这种错误观念，我们的分析将无法前进一步。

　　这种公开藐视经济学基本规律的观念，最集中体现在人们对房地产行业宏观调控的狂热态度上。人们一度听信了专家们的意见，希望以土地紧缩为基本方针的宏观调控可以逼迫开发商降价，可以让消费者得到更多的实惠。当然，事后结果让大家都失望了。人们又一次用自己的行为否定了自己的错误观念，供求之间的现实矛盾，让他们共同行动起来，把房价一次又一次推向历史新高。人们一边抱怨房价高涨，一边迫不及待地进入其中。说到底，没有购买的参与，没有千千万万消费者基于需求和自利考虑的行为，就不可能有我们看到的价格。经济学规律无非是对千千万万个个人行为规则的总结。设想房地产市场可以摆脱供求规律来运行，就是妄想着建空中楼阁，妄想着做无米之炊。

　　即便是那些鼓吹错误观念的人，他们要真的抛弃供求规律也是不可能的。因为舍弃了供求规律，他们的理论也就无法再提供任何可用的分析工具。而事实上他们也一直在偷偷地运用供求规律，只是从未加以说明罢了。无论是理论还是历史和现实都向我们昭示了，房地产市场一直是受供求规律支配的——也就是受我们每个人行为的必然规律支配的。

　　因此，要正确分析房地产市场的现象，首要的工作就是全面地解析所有影响该市场的供给和需求的要素，并且要找出对供求有决定性影响的关键要素。更为至关重要的是，要指出影响和支配这些要素的决定力量，进而说明这些决定力量如何影响着成本、总供给和价格。

　　在房地产市场的成本构成中，至少包括了土地成本、建筑与安装成本、有关的税费。当然，在最终的总成本中，可能还有一部分属于灰色地带，但是这一部分无法调查和考量。在后面的分析中，我们将会看到，这部分成本也不会对我们分析问题造成实质的影响。

　　在一个完全没有调控、政府的力量也不在资源要素的配置和供给中发挥影响的市场中，每一种资源要素所起到的作用都是由它们现实的竞争情况决定的。各种资源会依照自身在总成本中所占的比例对总供给产生影响。当某些成本构成——比如建筑安装成本——因为市场中对同类资源其他用途的竞争而出现较大变动的时候，若价格变化导致成本增加，则房地产市场的总供给也会相应地减少。像钢材这种重要的基础资源，若因为工业、交通业等方面的竞争而价格大涨的话，反过来也会增加房地产业成本，进而影响供给与需求。

　　如果说中国的房地产业有什么特殊的话，那就是它的一项不可或缺的资源，即土地的供给不是由市场来决定的。当一个市场的总供给上限由人为来规定的时候，它的一些资源要素就无法像在完全竞争市场中那样对总供给产生直接影响了。这些资源变成了次要的资源，其价格涨跌带来的成本变化，最多只影响到房地产总成本中各个部分的相对比例，而无法再间接影响总供给。土地供给的总量控制，造成其在市场中供不应求，钢材、水泥、人工的价格和供给也反过来被人为限制了的总供给所决定。

　　中国房地产市场的供给诸要素中，起决定性作用的就是土地的供给。而事实上，我们的房地产市场从改革创生到发展的每一步，都与执行的土地政策、法律、法规的演进有着密切的关联。在计划经济时代，大中城市的房屋供给完全处于政府的计划之下，居民满足住房需求主要依靠国家分配，普通人住房状况当然难免拥挤嘈杂。与此同时，小城镇一度有着相对自由得多的宅基地市场。改革开放初期，小城镇居民购买一小块土地盖房子并非难事。只是到了1982年修改宪法时，规定了城市土地归国家所有，城市居民从法律上失去了自己所持物业的完整产权。今天城市居民所能持有的仅仅是《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。当然，如果土地的使用权被收回，则所谓的房屋所有权也就变得没有意义了。正所谓皮之不存毛将焉附。

　　进入市场经济时代，房地产市场也从无到有一步步发展起来。但正是受制于我们特有的土地制度和产权形式，中国房地产市场始终未能走向健康发展之路。在二十多年的历程中，这一市场屡经变革和调控，却始终未能尽如人意。1999年颁布的《土地法》和2007年颁布的《物权法》，虽然提出了一些对土地使用权人的保障措施，但也彻底阻止了个人参与房地产市场土地供给的可能性，对个人的法律上并不完整的物权当然也就不可能提供完善的法治保障，而不断地打击小产权房，则进一步扼杀了市场自发地增加供给的动力。从数据上看，21世纪头十年里国有建设用地的供给量一直增长缓慢，个别年份还出现了下降。其中用于房地产开发的土地供给数量更是被严格控制（2005年至2009年的住宅用地投放大体上在5万到7.5万公顷之间）。直观来看，不能不说这是与我国经济发展和城市化进程的速度相当不相匹配的。

　　在下文中，我将对这种土地供给形式所带来的各种问题与矛盾作分析。