2012为何不可以合作建房

　　关于住宅合作经济的性质，肯定应界定为满足自住需求的，不能够上市炒作。这样的话，大量自住性需求的资金就从商品房市场上撤下来了，商品房市场就会回归理性，投机炒作也会受到供求关系的制约。2012，为什么不可以合作建房？

　　如果让我为2012年提出展望的话，我希望能够有更贴近民意和市场的政策，来解决住房这个重大民生问题。合作建房，也就是住宅合作经济，是我所推崇的。

　　2011年，保障房的大规模建设为房地产历史所罕见。而这次调控的一个重要目的就是要使商品房价格回归到一个合理的水平，回归理性，保障房的建设能不能够起到这样的作用，我对此是有一定疑问的。我的判断是如果单纯依靠保障房建设可能达不到这样的目的。我的想法要达到调控的目标就要发展市场加保障或者半市场半保障这样的模式。

　　保障内涵

　　我个人认为，所谓保障房，目的就是为了解决一部分人的居住需求，而且为了让老百姓能够消费得起，政府提供了很多优惠和扶持，那么这样的房子就不能够成为投资或者投机的对象，但是我们现在的保障房里面包括经济适用房和限价商品房，这两种住房按照现在的管理是可以上市的。只要可以上市，就会成为投资投机的对象，所以性质和廉租房、公租房不同。当然公租房也存在着类似的风险，就是5年之后也允许购买，但是比经济适用房要好的是如果出售，必须要由政府回购，不允许流入市场。按照这样的设计，廉租房和公租房比较符合保障房的本性，而经济适用房和限价房就不太符合保障房的本性。如果都算在一起，就使得保障房的外延有所扩大，这样就会使得有些财政比较困难的地方政府比较偏向于搞经适房和限价房，这样在实际操作中就很难有统一的步调和统一的规范，关于保障房本身我认为在内涵上还需要逐步摸索和规范。

　　政府不应该背太多包袱

　　我作为一个研究人员，不主张政府包办这么多。政府应该管到廉租房就够了，把最困难的人群由政府包起来，就可以了，这样财政包袱也小。公租房靠租金很难把成本收回来，政府建得越多，财政包袱越重，管理任务越复杂，而且公租房的资金是不可能平衡的。我们现在采取融资平台吸引社会资金之类的方法，事实是社会资金没有利润是吸引不来的，政府财政又不可能拿出钱来保证资金的利润率。如何保证利润率？只能借新债还旧债。

　　公租房的建设发展到后来，有很大的可能会是地方的融资平台先融来一批资金建起一批房。但这个钱是不可能收回来的，而融来的钱是要回报的，怎么偿还它的本金？只能再去融资，实际上就是借新债还旧债。为了把这个循环能够维持下去，政府就要成立各种融资平台。等于我们现在成立的这些融资平台既承担着政府的管理职能，又是一个企业或者事业单位，它为了融资甚至要储备储蓄，房子建好之后又是业主，要管房。这样下去这个部门性质就很模糊了，到底是政府，还是事业单位，还是企业，又好像都是。这样就不利于将来政府转变职能。

　　而且在将来它的权力还会非常大，又管地，又管房，还有权力决定谁能够进来。这样就会有很多寻租的环节，不利于廉政的建设。

　　按照现在的设想，要建设3600万套保障房，这样建好之后只是解决20%的需要保障性住房的群众。剩余的80%需要保障性住房的群众，都要去挤商品房。当然，还有一个说法，就是现在我们城市户籍人口的房屋自有率已经达到70%多了，但是仅指户籍人口。我们现在的城市还有大量的非户籍人口，也就是外来人口、流动人口、农民工等，这样算下来，80%的人口还是要到商品房市场上买房，在这些人中真正的富人不到20%，那么实际上60%左右的中等收入或低收入人群没资格享受廉租房等保障性住房，他们的自住性需求要和投资投机性需求竞争。这样的话商品房价格怎么能够真正降下来？所以还要进一步改革住房制度。要把中等收入家庭的自住性需求和投资投机性需求切割开来。

　　解决办法

　　其实有很多办法可以解决这个问题，我比较强调的就是合作建房，也就是住宅合作经济。这样，它既是需求，又能形成供给。关于住宅合作经济的性质，肯定应界定为满足自住需求的，不能够上市炒作。这样的话，大量自住性需求的资金就从商品房市场上撤下来了，商品房市场就会回归理性，投机炒作也会受到供求关系的制约。这样一来，政府只保廉租房就行了。

　　目前，我认为，保障房的建设已经是箭在弦上了，开弓没有回头箭。作为学者，我们认为政府这样做的动机非常好，而且对于抑制房价的过快上涨有一定的作用。因为我们现在的房价是按照平均价来统计的，保障房建的多了可能能够把商品房的价格控制住，但是想让房价完全回归理性很难。

　　另外，现在很多中等收入人群是不可能买得起商品房的，只能去买小产权房。我认为，应该在符合规划的前提下允许集体土地开发房地产。而且考虑到大部分集体土地的区位条件，如果没有开发商介入，房价就不会太高。所以，集体土地不应让开发商介入。这样就可以大大增加中低价房的供给，也能够从城市中心区分流出大量的购买力。这样的话，房价就能够有所下降，而且也是增加供给一个途径。

　　建保障房是表明政府的态度，但是能不能从根本上解决问题，这个很需要进一步的探讨，必须要观察。现在说可能太早了，等到3600万套建成后再说，就更有说服力了。