临近“五一”调控加码 楼市僵局迟早打破

　　“五一”临近，第三轮调控“新国八条”实施至今也已满3个月，但楼市调控效果似乎仍不太理想。“新国八条”颁布后，楼市迅速进入了观望期，成交大幅跌落，部分一线城市成交量甚至遭到“腰斩”，但房价松动的迹象却仍不明显。

　　部分业内人士指出，政策发挥效应有一定的滞后性，调控的效果随着时间的推移会越来越明显；但也有业内人士认为，调控政策已经被市场逐渐消化，这从近期京沪杭等地方楼市出现的强势回暖势头可见一斑。

　　众说纷纭之下，“五一”这个传统的销售旺季成了观察楼市后市发展的一个重要窗口。楼市“量跌价滞”的僵局会否被打破？房价会否出现很多人期待的下调？“五一”前后政府、市场等层面释放的各种信号又将意味着什么？

　　■政策层面

　　政策储备充足　调控将加码

　　究竟还要不要出台新的楼市调控政策？日前国务院派出的8个督察组的调研结果或将成为中央决策的重要参考。正如国务院总理温家宝本月再次强调中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。而住建部政策研究中心主任陈淮日前也明确表示，以限购为代表的楼市调控没有明确的停止时间表，调控还将继续加码。

　　国务院督察组“告诫”地方政府

　　4月10日至4月21日，国务院派出8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施情况开展了督查。目前，督查组已先后返京，正在汇总情况，随后将酌情对社会公布调查结果。

　　在楼市敏感的4月，国务院派出如此高规格、大规模的督察组，传递出中央对楼市调控政策效果的担忧。国家统计局发布的数据显示，3月全国70个大城市中，12个城市房价出现环比下跌，比2月份增加4个城市；而环比上涨的城市仍多达50个。整体市场仍处于量跌价滞的胶着状态。

　　4月13日，温家宝总理表示：当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力，总的调控效果还有待巩固和加强。

　　实际上，在督察中，督察组已经直接向各地方政府传达了中央高层对楼市调控的看法。带队督察广东的国家发改委副主任穆虹在调研时就表示，当前我国各地调控房地产市场的任务十分艰巨，但中央的态度是很坚决的。现在有些地方还持观望情绪，希望各地不要抱不切实际的幻想。

　　“这些都可以理解为一种暗示，也可以理解为是对地方政府的告诫。”知情人士透露，在督查的过程中，的确发现了一些突出问题，如一些地方本年度新建住房价格控制目标较为宽松，与人民群众的预期还有一定距离等。

　　多部委不断发出调控加码信号

　　国务院督察组的行动对各地方政府的确起到一些作用。调研期间，西安市就调低了2011年新建住房价格控制目标：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。而不在此次督查之列的呼和浩特，也出台了“迟到”的限购令。

　　不过正如穆虹所强调的，此次督察的最主要目的是尽可能搜集真实的市场信息和楼市调控的效果，为到底要不要出台新的楼市调控政策提供参考。

　　业内人士分析，此前几轮楼市调控政策出台前，国务院或住建部、国土部等部委都曾派出调研、督察组赴全国调研楼市情况，穆虹的表述可理解为楼市调控升级的信号。

　　业内人士分析，如果地方政府在执行房地产调控政策上仍“阳奉阴违”，则中央政府肯定会加以督促，或者直接出台文件统一步调，“例如房价控制指标问题，如果地方政府仍是‘只涨不降’，中央就可能直接再明确一下地方的任务”。

　　而在督察组进行调研的4月，各部委也动作频频：银监会要求银行开展新一轮房贷压力测试；国土部将于近期下发有关“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”的文件；国家发改委近日也已部署各地价格主管部门加强“五一”期间市场价格监管，重点加强对商品房明码标价落实情况的监管。此外国家发改委价格监督检查司司长许昆林也透露，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能保持在合理水平。

　　可能从限贷、限购加码至限价、限售

　　知名地产研究人士杨红旭也表示，目前政策储备很丰富。一方面，中央可以要求地方对限贷、限购、限价等政策进行升级；另一方面，在房地产税收、限制外资、土地出让等方面，可能还有新措施备用。此番调控，可以说不达目标不罢休。

　　今后调控政策将会如何演变？业内人士表示，如果市场反弹力度较大或者潜在的反弹意图明显，政策很有可能从四个方面进行调控：

　　首先是加大政策执行力度，之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行，比如严格征收土地增值税；

　　其次，政策力度会加强：如购置首套房的首付比例提高，目前是30%的首付可能提高到50％或更高；

　　第三，政策范围扩大：如限购城市未来很有可能继续增多；

　　第四，新政策的出台：如目前仅仅出台了限贷、限购和限价政策，未来可能会进一步“限售”，即个人购买商品房之后五年内不允许出售。

　　■市场层面

　　开发商销售定价策略酝酿调整

　　作为传统的旺季，开发商对“红五月”仍有所期待，各主要城市新开盘数量将明显增加，供求关系正在发生微妙的变化。而作为观察后市的一个重要窗口，“五一”楼市的交投情况很可能成为决定市场走势的重要因素。