楼市挤与被挤之怪现状

　　房地产市场的挤出效应是指在房地产市场运行过程中，购房人经过市场价格的筛选，被排挤出市场，失去参与交易资格的现象。房地产市场挤出效应，正是引起社会心理焦灼、舆情鼎沸、政府承压、政策收紧的主要动因。在当前新政频出之际，梳理房地产市场的挤出效应富有现实意义。

　　如今，全国性房地产市场热对市场主体的作用力，呈现出向心集聚和离心挤出的双重趋向。一方面，住宅资产成为家庭资产的热门投向，房地产业成为产业资本转型的首选；另一方面，高房价将越来越多的参与者，特别是买方挤出了市场。

　　事实上，在房地产市场的总体格局（一个标的、土地和住宅市场、政府、开发商、购房者三方主体）中，挤出效应处处可见。

　　首先，购房者作为需方主体，近年挤出量大大增加，到了大部分人自称买不起房的程度，其总体表现为：财力强的挤出财力弱的――房价随我开，无钱莫进来；胆子大的挤出胆子小的――急进投资理念一再获得肯定；行动快的挤出行动慢的――犹豫观望即坐失良机；机会多的挤出机会少的――特定人群借得天独厚的信息、资源优势合法聚敛财富；积极主动的挤出消极被动的――被挤出者，重新奋起主动挤入。

　　虽然挤出者众，但也有部分购买主体巧妙利用金融杠杆，跑赢房价，成功挤入市场。少数敏捷的市场主体甚至将房价收入比扭转为收入房价比，炒房所得年收入大于成套房价，短期实现炒房暴富神话。

　　挤出效应同样存在于房地产开发商主体。房地产开发商尽管在住宅市场以供方身份，旁观购房者拥挤之状，但还来不及窃喜，就发现了自己的后顾之忧：当存量土地日趋减少，他们必须返身土地市场“进货”土地使用权。

　　然而，土地市场也很拥挤。在土地市场供给稀少；招拍挂制度追求地价最高化；边界单一与开发投资需求的全行业化这三点共同作用下，土地市场的供需关系不断恶化，拥挤的能量几近举全社会之力。

　　由此可见，在房地产市场中，三方主体都受挤，每一方既挤人也被挤，都有些无辜。我们不能谴责幸运的挤入者，包括炒作者与投机者，毕竟他们都在法律范围内行事，并且承担炒作风险；也不能指责被动的土地；更没法怪罪市场，房地产市场改革确实以并不大的代价，根本改善了中国百姓的住房状况。

　　那么，问题到底出在哪？

　　其实，市场本来就有资本逻辑，会带来挤出效应。拥挤的力量，不是来自一个标的、二类市场、三方主体，而是来自于资本。挤出效应正是资本疯狂、贪婪、虚伪本性发酵的作用。住宅市场中，开发商与购房者面对面，实质是房与资金的对等对价，除自住用途之外的购房资金，都产生了逐利、增值的人格化动机。土地市场中，政府与开发商面对面，实质是土地与资本的对等对价，资本当然以利益最大化为商业人格化动机。

　　如今的中国房地产市场正如钱塘江口，因土地相对短缺和虚拟的住宅短缺，组成了一个喇叭形海湾，资本之潮周期性冲入，潮水遇到口径越收越窄的海湾，自然拥挤抬升，形成如钱塘潮一般的房价高度。