央企华润拿地凶猛 狠砸109亿夺深圳地王

　　在华润置地（01109.HK）以109亿元拿下深圳前海今年拍出的第三块土地后，其在深圳已拥有超过千万平方米的土地储备，成为深圳目前开发规模最大的房企。

　　据悉，华润置地在深圳的投资总额将超过千亿元，项目几乎均为综合体，这必然对华润置地的现金流提出较高的要求。就在拍下前海地块的同一天，公司公布了77.5亿港元（人民币61亿元）的贷款计划。据统计，截至目前，今年华润置地融资额已达135.6亿港元，超过去年全年的100.2亿港元。

　　不过，相比大多数房企，华润置地整体资金成本优势明显。兰德咨询总裁宋延庆认为，除华润信托和华润银行可以为华润置地提供借贷资金外，公司在境外融资的低资金成本优势，是一般房企难以企及的。

　　夺前海新地王

　　8月16日，深圳前海今年第三块土地拍卖仅有两家内地房企参与。最终该地块由华润以109亿元的竞价压倒世茂房地产的90.99亿元竞得，楼面价21670元/平米，溢价率达62.2%，刷新了深圳总价和单价地王。

　　“我们看好前海的发展，这价格不贵，非常值。”拍卖结束后，华润置地副总裁孔小凯对媒体称，该地块会在第一时间开工建设。

　　“华润置地拿下这块地既是意料之外，又是情理之中。”深圳一家央企地产商表示，香港房企并不习惯于地块所附加的诸多限制条件，而有资金实力且能开发综合体的内地房企也屈指可数。

　　在前海今年7月底进行第一次土地拍卖时，华润置地曾以底价报价参与。当时，华润投资发展部人士就向记者表示：“第一次竞价的两块土地并没想过拿下，但是我们对第三块地非常感兴趣，会力争拿下。”

　　“深圳侧重总部经济，卖地也会优先考虑总部在深圳的大企业。”深圳本土一家房企人士对记者直言。而华润置地已计划将中国内地总部设在深圳后海，而前海或将作为其华南总部，这与当地政府的心意不谋而合。

　　根据规划，此次拍出的地块为商业性办公用地，土地使用年期为40年。华润置地内部人士告诉记者，该地块七成为写字楼，另外三成为商业、酒店和公寓，将会打造成高端的商业综合体。而写字楼中的一半，开发商自持不少于10年，另一半则可对外销售。

　　业内人士估算，按照建筑成本不低于1.5万元/平方米的要求，该地块的开发成本将超过4万元/平方米，以50万平方米的总体量计算，所需资金在200亿元以上，且商业项目的开发周期和资金回笼期限均在三年以上。

　　对此，华润置地内部人士表示，“我们完全没有融资压力。前海区位优势明显，且能享受更为宽松的融资条件，这是其他地区难以复制的。”

　　事实上，华润置地能够获得低成本的融资，是其扩张的重要支撑。

　　8月19日，华润置地发布公告称，与多家银行签订77.5亿港元贷款融资协议，分为3年和5年两个期限。华润置地内部人士向记者透露：“3年期贷款利率只有2%略多一点，5年期利率尚不到3%，全部为信用贷款，无需抵押和担保。”

　　华润置地2012年年报显示，公司综合借贷额为599亿港元，有息负债中，超过七成为境外融资资金。有息负债加权平均利率仅为3.77%，而全行业平均成本为11%。

　　正是受益于低财务成本，华润置地的收益率远远高于万科、保利等内地房企。公司2012年年报显示，华润置地2012年营业额为443亿港元，净利润达105.69亿港元（人民币83.5亿元），而同期万科的营业额为1031亿元，净利润只有125亿元。

　　深圳项目投资额超千亿

　　目前，在新增前海项目后，华润置地在深圳核心区域已拿下六个大体量项目。华润置地公开宣称，无论是从开发规模还是从项目影响力来看，公司均已成为深圳区域最大的综合型房地产发展商。

　　早在去年底，华润置地总经理吴向东就曾透露，华润置地深圳区域内项目涉及的投资总额将超千亿元。

　　记者根据公开资料统计，华润置地在深圳拥有项目的总占地面积超过300万平米，总建筑面积接近1000万平米，其中大冲旧村整体改造项目、湖贝村改造项目、小径湾项目投资均在300亿元左右。

　　根据华润置地2012年年报公布的土地储备数据显示，公司拥有2935.94万平米土地储备，但这尚未包括深圳区域的土地储备项目。若加上深圳的土储，华润置地的土储已超过4000万平米。公司称，这将满足未来3-5年的开发需求。

　　值得注意的是，华润置地在深圳正在或即将开发的这六大项目几乎全部为综合体。

　　目前，华润置地在深圳已开发的综合体项目为华润中心万象城。华润置地内部人士告诉记者，万象城从2004年第一期开始，到2009年推出第二期，两期总投入三十多亿元，但前期的住宅销售额早已将成本收回，后期的商业和物业出租为净赚。2012年末华润中心的营业额已超过11亿元。

　　“万象城的成功使华润置地更倾向于此类综合体开发，但是万象城是否能复制到其它综合体还不确定。”上述内部人士表示。

　　实际上，增加商业自持物业一直是华润置地的战略方向。早在2010年，华润置地高层已公开表示，商业地产的资产比例和盈利贡献在2015年要达到40%，住宅占60%。截至2012年末，华润置地持有的投资物业总建筑面积达到220万平米，较前一年增加近60万平米。而2012年华润置地的投资物业营业额将近40亿港元，利润占比近20%。

　　“这是公司上下的一致共识，未来会持续增加商业地产比例。”华润置地内部人士对记者说，公司现时在建及落成的投资物业，大部分均做长线收租，不会出售，只有规模较小、处于非核心区的非高端项目才会考虑出售。