温州北京合作建房之风在上海又如何

　　1月份，温州的“理想家苑”房子分配完毕，256户人家就等着装修好住新房了。据了解，“理想家苑”是国内迄今为止个人合作建房成功案例的典型代表，其房价比周边商品房价低了约四成。

　　从2006年11月15日委托开发商瑞安正元房开成功拍地算起，已过去了6年多时间，这个项目到底有没有实现“自己买地、请人造、自己住”的美好愿望？“理想佳苑”，如今还留有多少理想？

　　合作建房的会员不一定能拿到“自己的”房子

　　按照2007年3月1日起实行的《温州市区商品房网上销售管理办法》规定，市区内的商品房实行网上销售。既然“理想佳苑”走的是商品房开发模式，房子就要向社会公开销售。这是不是意味着，当初“合作”的参与者，不一定能拿到“自己的”房子？那么赵智强此次所说的分配，是何种方式呢？

　　赵智强说：“我所说的‘分配完毕’，是指这房子的收益权，不是指房屋所有权，毕竟现在房产证还没办理。”

　　据赵智强透露，256名参与者确实采用抓阄的方式进行了分配。按照120平方米、90平方米、60平方米等三种户型分门别类进行抓阄，同批次的抓阄顺序依报名先后、付款时间、金额等确定。开盘时，参与者若不能买到其抓阄所确定的房源，则享受该套房源出售后的利润分红并返还本金，“这是一种类似股东投资分配形式。2006年讨论分房方式时，全体参与者讨论定下抓阄的方式。”

　　这样“抓阄分房”是否合规？市房管局相关负责人说，现行政策下，只有保障房和商品房，并无个人合作建房这一类型，“理想佳苑”是普通的商品房开发项目，每个环节都是按照正常的房地产开发程序进行的，作为商品房开发项目，其房源必将纳入市场销售体系。

　　参与者说：“理想和现实总是有些距离”

　　有房产专家认为，个人合作建房“温州模式”本质上是一项投资行为，所有运作流程与房地产开发一样，只不过投资者从开发商变成了多名个人或团体，开发者从房产开发商变成代建者，而结果合作建房者即使有可能拿到房子，也是从公开销售渠道购到的，不能保证“谁投资、谁得房、谁领证”。

　　对于这种理想和现实的矛盾，赵智强说：“这个项目有其特殊性，我们希望有关部门能特殊对待。我们拿地是在2006年，当时网上销售系统尚未启动。如果现在真的要纳入市场销售体系，以现在的房价，参与建房者还是有不少利润空间，我想他们也是能接受的。”

　　赵智强说：“理想佳苑现在确定下来的价格，楼层好的每平方米9000多元，差一点的8000多元，如果算上店铺和地下车位，平均每平方米在7000多元，如果在网上公开销售肯定要高于这个价格，这里面有一定利润空间的。如果业主自己买到这房子，就只需要付成本价。”

　　对此，有参与者说：“现在房地产市场处于平淡的状态，理想佳苑地块附近的房价，每平方米2万元左右，有些低于2万元。这几年每名参与者陆陆续续都交了50多万元，有些甚至有七八十万元了，如果算上利息以及时间成本，从投资角度来讲已亏了。唉，理想和现实总是有些距离的。”

　　不过，对于今后的分配，这名参与者倒显得很乐观。他说：“现在市场上房源很多，购房者选择余地很大，真的进入网上销售，一般人还是不愿意接手的，毕竟这房子是特殊的。”

　　北京“合作建房”再度试水业内表示不看好

　　据2012年7月的报道，北京合作建房发起人孙智群举行首场新闻发布会，公布本次建房的相关细则：其中包括对大兴庞各庄以及通州北关两宗地块和购房者免费登记、提前汇入25万-30万元不等的首付款等。面对不断反弹的房价，尽管合作建房被看做“救命稻草”之一，然而由于拿地资格和法律保障的缺失，多数业内人士并不看好本次新一轮的合作建房。

　　据孙智群介绍，一个住宅项目一般在10万平方米左右，按照每户100平方米测算，大概有1000户。因此合作建房项目如果能够正常顺畅地运转，需要大概800-1000名左右的会员参与，目前已经报名的人数在100人左右，未来拿哪块地完全经过会员投票，通过后再去竞拍。

　　其实合作建房并不是什么新的概念，早在2003年，于凌罡首次提出了“合作建房”构想，目标是“居者有其屋”，当时响应者很多。但是在随后的具体实践过程中，却遇到了很多麻烦，于凌罡曾经先后组织了4次土地竞拍，但是都没有能够拼得过地产商，最终失败。

　　于凌罡此前在接受媒体采访时曾表示，合作建房者面临的“瓶颈”有三个方面：一是资金问题。目前，地价几乎占到房价的一半以上，前期怎么找钱始终是一个大问题。二是信任问题。让参与合作建房者开验资证明，有人觉得有风险。三是土地供应问题。目前土地供应的渠道还不够顺畅。

　　北京中原地产市场部研究总监张大伟表示，以目前北京大兴、房山、通州等已经成交的地块来看，一般地块的楼面价大约为8000元/平方米。按照孙智群提出的10万平方米建筑规模测算，地块出让金大约为8亿元，如果每户前期集资25万-30万元，则需要3000户左右，与孙智群上述提及的800-1000户报名即可拿地有极大的差距。