房地产泡沫 营口是下一个鄂尔多斯

　　“营口人口为北京的1/14，人均GDP为北京的1/2，但在过去的3年半时间里，营口城乡住宅用地总面积却是北京城郊面积的两倍多。这么多的房子要被消化掉，还是需要很长时间的。”近日，关于营口楼市现鄂尔多斯身影的报道，让营口人议论纷纷。

　　报道指出，营口大量楼盘正在大搞优惠促销活动，政府部门也出台了一系列扶持政策，但收效甚微，依然滞销严重。当地银行甚至表示停止与开发商的相关合作，这让许多开发商心急如焚。

　　营口是一个位于环渤海经济圈、横跨大沈阳经济区和“五点一线”经济带的正在蓬勃发展的三线城市，将其房地产市场与内蒙古有着丰富矿产资源的鄂尔多斯相比，并非没有可比性。但是，营口，会是下一个鄂尔多斯吗？

　　“大跃进”现象

　　“营口这地方多好啊，土肥水肥，山富海富，几乎种什么都能丰收。原先农民都自己盖别墅，结果偏偏要把大家撵到楼房里住。”营口近几年的“城镇化”发展让大家颇有怨言。

　　在东北地区，营口的发展速度可谓一马当先，其经济总量连续5年位居辽宁第一。其中，房地产业也在最近几年呈爆发式增长态势。

　　为了加快城市发展，营口巨量供应土地，并全力引进规模不等的各类房地产开发企业。2011年，营口仅恒大地产就连续推出了3个楼盘，计划开发总面积超过115万平方米，其中恒大绿洲45万平方米，恒大城36万平方米，恒大江湾35万平方米。这一开发量，相当于给营口市内三区的60万人每人提供了2平方米的住宅。

　　营口市政府公示的数据表明，截至2011年底，营口新竣工住宅面积与存量住宅面积之和，已高达4800万平方米。以每套房面积100平方米计算，营口存量房已多达48万套。这意味着，不算未来新增的供应量，营口需新增150万人，才可能消化掉目前的存量房。营口房地产业的发展因此被形容为“大跃进”。

　　然而，这一现象并没有引起当地政府的警觉。2012年1月20日，营口市委常委、常务副市长刘焕鑫在房地产企业座谈会上不无得意地指出：“目前房地产已经占到营口经济发展总量的30%，去年是20%，一年时间增加了10个百分点，营口房地产的税收占所有财政收入的45.8%，也就是说，有接近50%的税收都是房地产及其相关行业贡献的。所以，房地产已成为营口经济发展的支柱。”

　　刘焕鑫同时也表示，营口的房地产没有泡沫，而且房价比较低，平均4100元/平方米是合理的，应该没有再降低的空间了，未来趋势是看涨的。他在座谈会上要求各房地产企业理性看待房地产市场，并称：“只要我们理性看待，目前的困难就不算是困难。把握目前形势，正视存在的问题，对未来市场有信心，有实力有条件的企业要把当前的‘冬天’变为机遇。”

　　如今，整整一年过去了，对各房地产企业负责人来说，刘焕鑫此番话言犹在耳，但“冬天”并没有变成机遇，2013年的“冬天”尤其寒冷。

　　营口房地产市场正在回暖？

　　“其实，营口房地产销售已经开始回暖。”1月22日，营口房地产资深从业人员范崇海告诉记者。

　　“营口和鄂尔多斯不同，营口一直是对住房的刚性需求在支撑着整个市场。”范崇海说，“营口房价现在每平方米4000元左右，精装修的也就5000元上下。投资买房的比例不到10%，投资性需求没有被开发。虽然有很多人有两套或三套住房，但基本上都是改善性住房，或者是留给子女的备用房，营口的房价还是个价值洼地。”

　　“恒大地产、保利地产、佳兆业地产、五矿地产这些房地产大佬也正是因为这点而觊觎营口市场的。”范崇海称。他指出，经过数据对比就会发现，开发商在营口开发的项目的房价是其在其他城市开发的同类型项目中是最低的。“大型房企的涌入和土地未控制的放量，造成突然的供需失衡，使价格得到抑制。所以说，营口供需有泡沫，但房价无泡沫。”范崇海说。

　　范崇海把营口的房地产开发商分为四类：本地的具有一定开发经验的开发商，外来或本地无开发经验的中小开发商，有政府背景的开发商，国内知名的大开发商。

　　营口本地有经验的开发商经历过2008年金融危机，相对实力较强，与银行关系相对牢固，且有一定的授信额度，在营口口碑也不错，其项目销售情况基本能保障资金链安全。另外，几家上市公司项目的财务、工程、销售走的是三条线，工程进度不完全依赖销售回款，对营口的布局更注重战略性考量。“良好的融资能力和风险控制管理能力，使这些公司成为营口房地产市场上的定海神针，成为这场危机的稳定器。”范崇海分析道，“据初步估算，这两类公司在营口房地产市场上的开发面积应该占到60%左右。”

　　“现在，营口大多数项目，特别是一些大开发商在营口市区附近开发的项目，销售情况还是不错的，即便现在是东北最冷的季节，每天也会有十几批客户过来选房。”范崇海强调，“每天都有成交的。”

　　“位置较偏的项目，销售情况就不是很好了，都在打折促销，但相比2011年底和2012年初，情况还是有所好转的。”范崇海补充说。