深圳试水保障房封闭轮候 杜绝利益寻租

深圳桥乡村保障房项目

　　近日，《深圳市住房保障制度改革创新纲要》（以下简称《纲要》）已经送交法制办，估计一两个月内可在深圳市委常委会上通过。提到最新的《纲要》，作为最重要的起草人之一，深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫难掩兴奋。

　　据陈蔼贫介绍，在《纲要》中，核心内容为实行内部流转机制进行轮候、盘活存量土地和存量住房，可以解决目前保障房存在的分配和资金难题，对全国的保障房立法都会有借鉴意义。

　　陈霭贫透露，《深圳市安居型商品房轮候和配售办法》也在讨论之中，深圳住房保障“轮候”制度破冰在即。从全国范围看，真正意义上的保障性住房“轮候”将自深圳起锚。

　　内部流转：保障房禁止入市

　　“保障性住房分配的公平与监督是个永恒的话题，更多的目光都关注打击骗购和加大违法成本。事实上，此举不足杜绝违法，釜底抽薪之策是保障房封闭运作，使之无利可图。这在深圳住房保障改革纲要已体现。”陈蔼贫介绍，《纲要》中最为“闪光”的内容——在保障房实施过程中推行内部流转机制，封闭运作，严防保障房进入商品房市场。

　　“内部流转运作有三种方式，一种是在符合条件的被保障群体内进行流转；第二是由政府回购；第三是走向商品化，但是要政府参与高额分成。”陈蔼贫对记者说，这样做的意义在于可以尽量减少保障房的利益关联方违规占用保障房名额。

　　他说，过去的数年中，保障房（如经适房、限价房）可以进入商品房市场，极易吸引不符合条件的申请人违规占用需要保障房人的名额，利用其增值空间赚取利润，导致“开宝马住保障房”的现象发生。

　　在内部流转的基础上，没有了利益增值空间，则保障房申请者趋向于其真实数量和需求。深圳的保障房将主要包括公租房和安居型商品房两类，安居商品房不同于经济适用房，主要是面向住房困难家庭，即所谓的城市“夹心层”。

　　陈霭贫称，深圳目前已建有48万套保障房，过去数年中针对低收入人群的保障已经基本到位，现在需要解决的是那些中等收入、住房困难的人群。

　　与上述精神相对应，深圳保障房将实行轮候制度，对于住房保障的分配管理有一个明确的进入-退出机制。“轮候是‘阳光’排队，试图解决的是秩序与监督。”陈霭贫说。目前，深圳公租房和安居商品房的轮候、配租配售的相关条例内容已进入深圳市法制办审核程序，静候出台。

　　陈蔼贫表示，遵从“谁的房谁来分”的方式进行房屋分配——即所有权归政府的房产由政府分配，所有权归企业的房产由企业进行分配。目前，已经有企业着手改进管理方式，选择通过物业管理公司对住户情况进行资料登记并及时上报。在分配时，企业自己便可进行分配，而无需政府有关部门在场。

　　盘活存量：缓解保障房资金困局

　　《纲要》另一核心内容是盘活存量土地和存量住房，借助社会上闲置的土地资源进行再利用。

　　“深圳市目前存量住宅的建筑面积为4.09亿平方米，全市人口1800万，从供需角度来讲完全够住，只不过其中很多是空置的。”陈蔼贫分析道，在市场上，可以激活使用的住宅包括两种——存量商品房和违法建筑，违法建筑分为实质性违法和程序性违法两类。其中，住宅面积超过1.7亿平方米。

　　大规模建设保障房，一段时间内会出现保障房总数供大于求。今年上半年，上海市、武汉市曾经出现过公租房爆冷弃租现象。盘活存量住宅可以减少建设保障房的经济压力，降低社会资源的不充分占有率。

　　“盘活的存量住房主要用于公租房。”陈蔼贫解释，将城中村、农民房等程序性违法建筑纳入公租房范围，由政府填补公租房租金与市价的差额。经过测算，每年用于补差的费用为17.8亿元左右，相对于建设新的保障房每年耗资逾百亿元，节约资源相当可观。

　　记者注意到，全国其他地方虽未明确提出盘活存量住房和存量土地的保障房规划，但有不少地方开始实施类似的行为。

　　据记者了解，贵州省正在全面清查处置2007年至2010年批而未用建设用地，盘活存量土地满足经济社会发展需要，尤其是保障廉租房、经济适用房、限价房等建设。

　　而北京两年前就已试水在集体土地上建设公租房。广州等城市则鼓励企业利用自有土地建设公租房，用于员工住宿。