上海求解“夹心层”住房保障难题 探索新机制

　　根据中央整体部署，公共租赁住房正发展成为保障性住房的“重点品种”，地方积极探索“政府主导、市场运作”的建设管理新机制。《经济参考报》记者在上海采访发现，公租房“入市”步伐逐渐加快，“夹心层”的阶段性居住困难有望逐步破解。与此同时，周边交通能否更方便、租住门槛能否再降低成为租户普遍关心的问题。

　　政府主导下的市场化运作

　　“和其他保障房不同，公租房的建设和管理既需要政府的‘有形之手’，也离不开市场的‘无形之手’。目前房地产市场租售比悬殊，企业缺少投资建设公租房的积极性，需要政府政策进行鼓励、引导；另一方面，公租房投入巨大，成本回收周期较长，不能依靠财政资金大包大揽。”上海房地产科学研究院副院长严荣说。

　　2011年，上海完成“建设筹措公共租赁住房（单位租赁房）200万平方米、约四万套，供应50万平方米、约一万套”的目标。整个“十二五”期间，上海将筹措和建设公租房20余万套。

　　公租房的发展，有效填补了保障房体系中的一个缺口。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说，目前上海正在构建由廉租房、公租房、共有产权房（经济适用房）和动迁安置房组成的“四位一体”的住房保障体系，这一体系较好地兼顾了户籍和非户籍、低收入和中低收入、长期性住房困难和阶段性住房困难等各类情况。

　　与其他保障性住房品种相比，上海的公租房至少有三个特点：供应对象不限本市户籍；准入标准不设收入线；采取“政府主导、市场运作”的管理模式。

　　上海市房管局住房保障处处长李东说，政府的主导性主要体现在多方面，比如规定每年包括公租房在内的保障房（以及中小套型普通商品房）供地比例不少于70%，公租房用地大多为划拨，以降低建设成本；通过财政资金补贴、土地出让金、公积金收益等多种政府性渠道筹措公租房建设资金等。

　　“比如，我们以公积金增值收益中的14 .98亿元，收购由上海城投置地有限公司承建的新江湾尚景园，将之作为公租房。这也是一种以产权收购的方式提高公积金增值收益使用效率的大胆探索。”上海市公积金管理中心主任沈正超说。

　　“政府主导下的市场化运作”，最典型的是上海的“公租房公司”。自2011年4月起，上海开始在各区县成立市场化的公租房运营管理机构，由市区两级财政注入资金本，利用信贷杠杆和其他渠道进行公租房融资、建设及管理工作。

　　杨浦区公租房运营管理有限公司总经理蒋晓波说，公司首期注册资本金为3亿元，由市区财政按1：2的比例筹集，财政将连续三年注资，公司资本金达到10亿元之后便独立运行。目前公司除运营市筹公租房尚景园外，还在开发建设一个区属公租房项目，预计总投资7 .6亿元，将通过公积金贷款等进行融资。

　　此外，上海公租房租金由公租房公司按政府规定的“略低于市场租金水平”原则确定，报政府相关部门备案，具体高低由公司自行确定“政府不做干预”。记者测算发现，目前两个处于供应阶段的市筹公租房项目馨宁公寓和尚景园，其租金相当于市场可比价格的9折至9.5折之间。

　　“公租房又舒适又稳定”

　　上海市公租房项目之一的馨宁公寓，位于徐汇区华泾地区，2900套房源于去年年底启动供应。《经济参考报》记者在现场看到，小区环境优美，中心花园有水池、凉亭、步道，“硬件”不输于一般的新建商品房公寓。进入屋内，虽然面积不大，但设计颇具匠心，比如打通客厅和厨房，使客厅可以直接照进阳光；卫生间虽然没有窗户，但增强了排风系统；为充分利用空间，在墙上设置了嵌入式壁橱用作储藏间等。此外，房屋均为全装修房，成套家具、桌椅、厨卫设施、卧室空调等一应俱全。

　　住在小区一号楼1506室的颜雪夫妇原来和公公婆婆一同居住在虹口区凉城新村一套40多平方米的老公房内。去年，夫妻俩新添了宝宝，一家五口人让原本狭小的空间更为拥挤。今年4月份，一家人通过申请、审核，搬到了现在这套63平方米的两居室新家。

　　记者看到，两个卧室均朝南，并配有厨房、卫生间、阳台等。颜雪告诉记者：“家具、家电本来就是配好的，几乎是拎包就入住。”

　　帮颜雪带小孩的婆婆朱扣女告诉记者：“现在的居住条件，比原来的老公房好了很多倍，最大的心病解决了！”每到傍晚，她都会带孩子到小区中心花园去玩“小区设施很好，孩子从小也不缺玩伴。”

　　上海空间电源研究所光伏中心的年轻工程师杨君坤老家在山东日照，去年在上海研究生毕业后留下工作。他说，刚毕业时，他住在单位的集体宿舍里，后来在单位附近租房子，但是没多久房东提出要收回房子自用。今年4月份，他租到了这套一居室，签了两年合同。“公租房又舒适又稳定，最适合我们这样新参加工作的外地人。”他说。