北京“合作建房”欲降房价40% 专家多不看好

　　就在北京万柳地王拍出次日，“合作建房”，即“一起出资买地、一起出资建房、一起低价购房”再度出现在北京民众的视野当中。北京合作建房网秘书长孙智群近日正式启动合作建房项目，欲招募约1300名会员，目标是使最终的房价比周边商品房低30%-40%。

　　这并不是“合作建房”第一次在北京露面。

　　早在2003年，联想IT工程师于凌罡就首次提出这个概念，而2006年在温州“合建”成功的赵智强也在去年移师北京。但二者最终均因“拿地难”而没有获得实质性效果。

　　事实上，“合作建房”的做法在国外早已有之，其主要动机是为解决低收入人群的住房问题。而中国“合作建房”则打出了“打破房地产商垄断”的口号，并以其“低价购房”的理念吸引了不少市民甚至是“北漂一族”的眼光。然而目前，政府却未对此作出正面回应。专家也称，合作建房只是“看上去很美”而实施难度很大。

　　共同出资，委托代建

　　据悉，合作建房首先将招募会员，筹集拿地资金。每位申请参与合作建房的人需在“北京合作建房网”上注册会员并提交资料，与孙智群进行面谈、签订《出资协议》后即可前往合作银行办理出资手续，而选房顺序将以出资顺序确定。

　　孙智群介绍，根据北京的情况，住宅项目一般在10万平米左右，按照每户100平米测算，大概有1000户。“因此合作建房项目如果能够正常运转，需要大概800-1000名左右的会员参与”，他对记者说道。

　　据悉，会员出资采取的是建筑周期内分期支付的方式。每个会员前期需要投入25万到30万元的拿地资金，其中，意向购买90平米以下房源的会员需缴纳25万，90平米以上需缴纳30万，资金将由盛京银行进行监管。其余资金根据后续建筑合同分期从业主账户中划出，还有3%的管理费用将在《北京市商品房买卖合同》签订后收取，以弥补运营期间的费用。

　　“这种形式我认为的确是可取的”，中国房地产研究会人居环境委员会副主任兼专家组组长开彦教授肯定了合作建房的设想。他认为，合作建房是一种能够代表住房者需求的积极形式。

　　所有的会员出资到位后，合作建房就可组织拿地。孙智群介绍，拿地成功后，合作建房将以公开招标的方式确定建筑设计、工程建设、施工监理等合作伙伴，委托其代理建设工作。

　　他并强调，合作建房必定合法合规，申请合作建房的会员必须符合北京市限购政策的规定，“任何时候发现购房人违反规定，就会取消他的购买资格。”

　　目标

　　业主全程参与，房价欲比市价低30%

　　“合作建房”不等于“集资建房”，区别在于前者出资人有充分表达意志的权益。

　　据北京合作建房秘书处（下称秘书处）介绍，北京合作建房下设六个职能板块，分别是资金监管委员会、成本核算委员会、招拍挂委员会、工程质量监督委员会、监察部，以及提供专业法律援助的法律顾问。由此形成较完整的组织机构，资金是否安全，价格是否合理以及房子质量是否合格均由相应委员会负责保证。而所有决策，具体到每一项建材的使用都由会员投票选择。

　　秘书处并介绍，每个委员会委员有3个月考核期，期满后才可成为正式委员，每届委员任期为两年。“委员会成员均由会员选举产生，公信力得到保证”，孙智群接受记者采访时说道。

　　开彦也认为，合作建房为购房者提供了一个表达和交流的平台。“购房者参与资金监管，对整个房子怎么盖、怎么设计，都有知情权、话语权、参与权。”中国人民大学法律顾问、中国人民大学法学院教授刘俊海教授对此表示认同。他认为，合作建房避免了商品房开发模式下的“信息不对称”。

　　“没有售楼部、没有广告支出、不依赖银行贷款，房价自然低了不少”，孙智群分析道。刨除了房地产企业的部分利益后，他的目标是使房价比周边的商品房低30%到40%。

　　开彦对记者表示，孙智群关于合作建房的建安、土地竞价等成本估算较合理，因此其比周边商品房价低30%-40%的目标是“可能达到”的。

　　针对外界对合作建房是否与开发商完全对立的问题，孙智群指出不会排除与开发商合作。“如在招拍挂土地时，可以和规范的但是资金不足的开发商一同参与”，他举例说道，“得到的土地面积以出资比例计算”。