北京配建保障房受阻 土地财政饥渴如旧

　　当土地市场低迷，保障房市场化供地的困境就开始凸显。

　　今年2月1日，北京市住建委曾经发布过一份《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》的文件称，普通商品住宅用地中配建保障性住房比例一般不低于30%；轨道交通沿线、站点周边以及商业、产业聚集区周边商品住房用地中配建保障性住房比例还应适当提高，配建的保障性住房以公共租赁住房为主。

　　这一规定曾被业内人士视为解决公租房土地供应以及资金困境的亮点。但4个月过后，这些提法似乎已被人遗忘。北京市住建委一位不愿意透露姓名的人士向记者表示，当前的保障房尤其是公租房，主要以集中供应或者鼓励企业利用自主用地建保障房的方式建设。

　　“招拍挂土地配建保障房的方式，难度很大。”该人士解释说，“找到一块交通方便、配建保障房后又能有利润的地块太难了。比如海淀万柳区那块备受关注的住宅用地，本身拆迁成本很高，挂牌起始楼面价就达到2.4万元/平方米。这样的出让底价让开发商做普通商品房能不能有利润还是个疑问，更何况再要求配建保障房？”

　　配建供地后继乏力

　　早在2011年的十一届全国人大常委会第二十三次会议联组会议上，原国土部副部长贠小苏就表达过他对今后保障房供地的担忧。他认为，2011年把相当一部分易供的土地及时供应了，2012年拆迁征地的任务会越来越重，如何保持保障房用地有效的供给，难度较大。

　　在2012年土地低迷的背景下，任务更为艰巨。

　　北京市住保办相关负责人还曾向本报记者解释称，土地出让配建保障房的目的，一方面有利于各阶层人群和谐共居，另一方面也可让保障房人群享受商品房建设的公共服务设施。初衷良好，但现实却很“骨感”。

　　记者翻阅了北京市土地储备中心经营性土地公告，自2月1日北京市建委文件发布后，就再也没有出现普通住宅配建保障房的情况，而是普遍采用“限地价，竞公租房”的方式。区别在于，前者必须配建若干保障房，而后者则可能无须配建。事实上，今年2月以来成交的地块，没有一幅地块进入到竞建公租房环节。

　　以今年北京最高价成交的住宅用地东直门香河园地块为例，该地块出让公告公布前，北京市国土局为了防止出现“天价地”，规定当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞投配建公共租赁房面积的方式确定竞得人。但在实际成交中，该地块2.57万元/平方米的楼面价尽管创下近几年住宅地块的新高，但仍未达到市土地中心设定的“最高上限”。更未进入“竞配建公租房面积”这一环节。

　　近期北京市国土局挂出的海淀万柳区地块，甚至设定竞公租房的价格上限条件也没有了。

　　财政部财科所副所长王朝才向记者表示，通过配建保障房想法不错，但在政府与开发商的博弈中，可能出现两种结果，一是影响地价下行，开发商竞争土地的动力减弱；二是地价没有受到影响，开发商也乐于承受。但他认为，出现前一种的可能性更大。

　　前不久一次国土局与开发商的座谈会上，开发商不仅提出了配建保障房的压力，甚至还提出政府能否考虑降低土地出让金支付门槛。可见，在调控的背景下，让市场化土地背负保障房任务的方式，困难重重。

　　接近住建委相关人士对记者称，为了保证以公租房为主体的保障房任务能够顺利完成，目前集体建设和鼓励企业自主建设成为供地主体。而市场化供地这一块配建的方式受制因素太多，比如土地成本、区位、交通等。

　　集体建设主要是指北京于年初推出的50村试点集中建设公租房以及政府自有储备用地建设公租房；企业自主建设的公租房往往成为园区公租房，这类公租房建成后会优先分配给企业员工，也容易成为社会所担忧的“企业福利房”。