北京海淀住宅用地稀缺 催热改善性住房

北京海淀住宅用地稀缺 催热改善性住房

　　日前，北京市国土局公布了2012年首批经营性用地拟供应项目信息，海淀商品住宅用地仅为14.68公顷，是北京城六区中除东西城和石景山区之外供应量最少的区域。以中关村为首的传统核心区几乎是零供应，极度稀缺的供应或将令海淀楼市供需落差持续放大，未来区域市场热点外移已成定势。

　　根据北京市2012年国有建设土地供应计划，海淀商品住宅用地计划为17公顷，已公布的首批住宅用地就占86.4%。业内人士认为，这意味着今年海淀区大部分开发商将面临无地可拿的窘境，区域土地市场的争夺战或将再次上演。

　　“造成海淀住宅用地供应缩水的重要原因是政策性住房的挤压。”业内专家表示。根据计划，2012年海淀区承担着75公顷的政策性住房用地供应任务，占区域住宅总供地计划的81.5%，是北京市16大区县中分量最重的区域，这令海淀商品住宅用地份额饱受挤压，直接导致了区域住宅土地的极度短缺。

　　事实上，海淀区域土地供应紧张的格局已持续多年。据北京市土地储备整理中心的数据显示，2008年～2011年，海淀区域一共有9块住宅用地入市，其中绝大部分位于海淀边缘的东升乡和小营等区域，直接导致了目前海淀住宅供应集中在北五环外到西三旗这一狭小的空间里，如保利西山林语、万科如园、西山壹号院、金隅翡丽等，而五环周边的海淀核心区域仅有北京橡树湾等个别项目支撑。因为体量大、紧邻五环、商业成熟，橡树湾当仁不让地成为目前海淀距离城区最近、规模最大、配套最全的社区，受到市场广泛追捧。

　　除了位于核心地段受到市场追捧外，该项目在区域内稀缺的产品属性也是受到热捧的重要原因。据北京橡树湾营销总监秦江介绍，橡树湾是目前区域内唯一的改善性大盘，项目主推100平方米～160平方米的二居、三居户型，产品设计上也基本面向中高端客群的需求，如2.9米的层高、双向南北景观、2梯4户的板楼设计以及4000元/平方米的精装修标准等，都是锁定改善性买家的品质需求。

　　“一方面是土地供应极度稀缺、改善性大盘屈指可数，另一方面海淀即将迎来新一波人口涌入潮流。”业内人士指出，双方合力之下，势必放大供需落差，未来海淀优质改善性房源很可能面临一房难求的局面。

　　据了解，作为大学和科研机构最为密集的科技高地，海淀区一直被视为北京高知人群的“集中营”。早在2010年，海淀已拥有各类专业技术人员37.8余万人，生活和工作在海淀区的两院院士达427人，占全国院士总数的36%，而留学生归国创业的人数有4000多名。在目前大肆推进的“北部新区”建设的背景下，还将新增45万～62万的智力型就业人群。

　　“这一人群的特点是有较好的经济实力，对居住品质要求较高，对高端项目的认可度高。”秦江表示，巨大的人口基数、较高的人员层次，使得区域内的改善性楼盘将迎来广阔的市场前景。