深圳试水“小产权保障房”

　　湖南人唐湘到深圳已有十年，一直开出租车为生。如今，他与妻女三人租住在龙岗区一间不足20平方米的出租房内，房子是当地村民自建，被分割成里外两间。

　　像唐湘一样，“深圳市80％的低收入家庭都租住在原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房内。”深圳市房地产研究中心副主任王锋对《财经》记者说。在他看来，这些“小产权房”客观上起到了保障性住房的作用。

　　正是基于这一现实背景，3月23日，深圳市规划国土委发布《深圳市住房建设规划2012年度实施计划》（下称《实施计划》），正式提出“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。

　　“过去我们对于农民房的态度过于简化，要么拆，要么听之任之。”参与起草《实施计划》的深圳市房地产研究中心房地产研究所所长孟庆说，纳入保障房供应体系，为解决“小产权房”问题提供了另一种思路。

　　此前，2010年9月1日起施行的《深圳市房地产市场监管办法》中，也明确提出对于可以利用的小产权房，可依法没收或者征收后用于保障性住房。

　　中国城市发展研究院副院长袁崇法认为，深圳承认了“小产权房”提供保障服务的客观事实，并尝试将其纳入保障房体制，是理所应当的。“小产权房作为保障房，一点问题都没有，又何必大动干戈兴建政策性保障房。”袁崇法说。

　　然而，在一些人士看来，深圳市做法只是筹集保障房压力下的权宜之计。对于深圳市约38万栋存量“小产权房”，上述政策虽承认了其保障价值，却无助于解决其合法身份，产权界定仍需根本性的制度安排。

　　收编“小产权房”

　　在席卷全国的保障房建设热潮中，深圳也无法置身事外。

　　2011年6月公布的《深圳市住房保障发展规划》显示，该市将在“十二五”期间新建24万套保障房。其中2011年，深圳市的新建保障房任务为7万套，2012年新增任务4万套。

　　保障房建设的大干快上，让深圳的土地开发压力巨大。“去年深圳市能提供的土地，基本都给了保障房，商品房地块只提供了两块。”孟庆说。

　　罗湖区在深圳市2010年住房保障工作任务分解中被框定建设2000套保障房。因旧城改造进展缓慢，“罗湖区无论如何都腾不出足够的保障房用地。”罗湖区住建局住房保障科科长邓子文表示。无奈，该区将其“珍藏”的莲湖地块拿出来作为保障房项目用地，这一地块因临近规划中的莲塘口岸而极具商业潜力。

　　数据显示，深圳市未来基本生态控制线外，新增建设用地潜力不足150平方公里，如按照每年20平方公里的开发速度，不到十年就开发完了。

　　孟庆认为，利用存量“小产权房”是更为现实的选择。

　　据深圳市房地产研究中心的数据显示，目前深圳市的人均居住面积达到39平方米，而2011年国家统计局的一项抽样调查显示，截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米，与之相比，正表明深圳拥有大量存量住房。其中，“小产权房”更是数量巨大。

　　有统计显示，2010年深圳历史遗留违法建筑约38万栋，占全市建筑总量56％，建筑面积4.05亿平方米，总用地面积131.45平方公里。

　　深圳的“小产权房”是随着深圳的城市化进程而发展起来的。

　　自1980年深圳特区成立，30年来政府并没有为大量涌入的农民工提供保障房的福利，而企业主大多不愿意自建宿舍，这让当地农民的房屋派上了用场，他们大量自建住房用于出租获益，深圳一些原住居民甚至完全依赖出租房生活。这在客观上解决了多年以来政府在保障性住房上的缺位。

　　上世纪90年代中期以后，深圳调整产业结构，高端人才增加，原有的农民房难以满足其需要，农民、村集体以及房地产商从中发现了商机。此后，建在集体土地上的商品房大量涌现。

　　深圳市查违办提供的数据指出，深圳违法建筑直接或间接涉及的人群已占深圳市总人口的半数。实际上，直至现在，深圳仍有许多“小产权房”在建。“小产权房”买卖的广告亦随处可见。

　　“深圳‘小产权房’虽然不能称为廉租房，但可以叫‘低租房’，客观上承担了保障房的作用。”孟庆说。

　　在保障房建设的政策压力下，2011年深圳市政府即在考虑利用小产权房的保障价值，此后，深圳市规划国土委将此研究任务交予下属的事业单位深圳市房地产研究中心承担。该中心提出了在不涉及小产权房确权的情况下，按照一定条件，采取整栋租赁方式将小产权房纳入保障性住房供应体系的政策建议。

　　据王锋解释，考虑到原小产权房质量较差，“贴面楼”“握手楼”众多，且许多已经售出，过于分散，因此建议从新报建的和正在建设中的农村统建楼着手，与村集体进行协商，以栋为单位进行租赁，从而简化流程，缩小政策成本，“也可以防止这些统建楼被卖掉”。

　　此政策建议随后被体现在《深圳市住房建设规划2012年度实施计划》中。