北京商改住禁令一周年 小悦城等违规楼盘仍泛滥

　　距离北京市“商改住”禁令出台已近一周年，记者在调查中发现，在北京房地产市场上，仍有多个商改住项目在售，甚至还不断有新盘获批上市。专家表示，北京商改住有令不行，将不利于北京房地产市场调控，同时也有损政府部门公信力。

　　商改住违规现象普遍

　　2011年5月，北京市住房城乡建设委、北京市发展改革委、北京市规划委、北京市商务委、北京市国土局5部门联合下发《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》。

　　该文件的核心内容显示，自2011年6月1日起，开发企业要严格按照土地出让、立项核准、规划许可等相关部门批准文件组织商业、办公类项目开发建设，落实项目规划用途。商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。

　　还规定房地产开发企业在销售商业、办公类项目前，应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费等情况。

　　事实上，早在2010年5月，北京市就曾出台过一个《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，叫停了“酒店式公寓”的分割销售。

　　但据记者了解，扩大版禁令出台将近一年后的今天，北京市仍在不断推出新的商改住项目，如今仍有多达数十个商改住项目在售，且几乎都拥有独立卫生间等设计。一些神通广大的项目，甚至在用水、用电价格上，完全和普通住宅标准相同。

　　位于大兴区经济技术开发区核心区的力宝广场的销售人员向记者介绍：“我们项目是办公立项，50年产权。如果自住的话，推荐买3号楼，民水民电，有独立卫生间。”大兴区是北京商改住项目的“重灾区”。力宝广场只是大兴区众多商改住项目中的一个，还有VITA国际、米拉village、国际E庄等多个商改住项目。

　　位于朝阳区青年路商圈的小悦城项目，是40年产权性质的商业立项项目，据销售人员介绍，该项目精装修交房，虽然是商水商电，但每套房中均有独立的厨房和卫生间。其公开宣传的户型图，也并不忌讳厨卫的存在。

　　北京市属国企北京住总房地产公司开发的SOCO公社的销售人员也表示：“房子虽然是40年产权商业立项，但水费与民用水相同，电费贵一些，毛坯交房时就有独立厨卫，也有天然气。”

　　当记者质疑这些项目是否存在违规时，销售人员均信誓旦旦表示，项目除了产权年限少一些外，与普通住宅“几乎无任何区别”。

　　一面是北京市五部门对商改住规划的禁令，一面是各商改住楼盘大肆改变规划，违规开盘销售，不禁令人质疑，究竟是上述禁令没有执行到位，还是房企为了利润“顶风作案”？

　　界定违规成难题？

　　商改住禁令出台后，这类项目为何还频频大张旗鼓宣传销售？记者在调查过程中，发现了一个值得关注的现象。

　　记者在北京市规划委员会官方网站工程规划许可证一栏中看到，去年开盘的力宝广场的工程规划许可证，早在2009年至2010年就已发放。丰台区的蓝光云鼎项目，首次开盘为2010年8月，但该项目的工程规划许可证早在同年5月份就已经发放。小悦城项目工程规划许可证也早在2010年就发放。

　　一位具有多年操盘经验的职业经理人告诉记者，一个项目从向北京市规委申报工程规划到从北京市住建委领取预售证入市，一般有半年至一年多时间的周期。这就牵涉到了新规到底是从项目领取规划许可证算还是从领取预售证算的问题。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为：“商改住相关规定并未明示。”她说，如果规定针对的是2011年6月1日之后领取项目规划许可证的项目，那么目前市场在售的商改住项目多数都不算违规，但如果针对的是6月1日之后领取预售证入市的项目，则另当别论。

　　为此，记者致电北京市规委相关人士，对方表示并不清楚。如果是业主对房屋产权及规划有疑义，可带房产证来查证。记者又致电北京市住建委，相关人士表示，无论是项目前期户型规划，还是后期更改规划，都是规委负责。

　　“项目从拿地到开发楼盘，第一步是发放用地规划许可证，第二步是工程规划许可证，第三步是竣工验收等等。新规应该是按2011年6月1日起发放项目规划许可证算。”上述职业经理人告诉记者，因为项目不可能领取预售证开盘后再制定户型内部的规划。

　　私改规划猫腻多

　　按照上述说法，尽管政策执行界定不明，但记者在调查中发现，多数商改住项目仍然私自改了规划，属于明显的违规行为。然而，迄今为止，几乎难以见到有被北京市相关部门查处的案例。

　　据此前媒体报道，位于回龙观由东亚新华投资开发的东亚上北鑫座建筑综合体项目，虽然项目是50年产权，属于精装修商业项目，但为了顺利将项目变成住宅，开发商第一次交房采取毛坯方式，不设立厨房、卫生间，但预留了上下水，以便通过审核。在审核后，开发商再与购房者签订免费赠送的装修合同，把厨房和卫生间做出来，这样就相当于业主自发地更改房屋规划，而与开发商无关。

　　“现在很多商住项目都是按照规划毛坯交房，为了不引起私改规划的纠纷，只保留上下水设置，不设置独立的厨房等。”石景山区西山国际城的一位销售人员告诉记者，收房后就看业主如何装修了，其实自己装修出独立的厨房和卫生间难度并不大。

　　高策地产顾问董事长李国平表示，目前商改住市场中类似现象很多，通常项目会在经过房屋验收后才更改规划，并将一部分私改规划的风险转嫁给购房者。但对于这类房屋验收后再私改规划的现象，是否有政策进行监督，上述北京市规划委和北京市住建委人士均向记者表示，目前尚不清楚。

　　不仅是独立厨卫问题，记者在调查中还发现，应该按照商业立项收取的商水商电，也全部私改成了民水民电。SOCO公社销售人员对记者表示：“现在很多项目都是民水民电，我们项目虽然是商水商电，但是对水费做了一些处理，实际标准与民水相同。”而至于是怎样的“处理”，销售人员拒绝回答。

　　一位熟悉门道的知情人士表示，商水商电改为民水民电其实并不难，关键看怎么操作。“一旦水电费生活成本降下来，这类项目就更容易卖了。”他说。

　　业内专家认为，在北京住房限购背景下，商改住项目大行其道，虽然有助于在短期内增加政府收入，但是也为投机投资性购房开了一扇窗，不利于房市调控。同时，有关部门应该加强监管，严格查处违规行为，以维护规划建设等相关部门的公信力。