极地寒流 北京土地市场或进入“冰川时代”

极地寒流 北京土地市场或进入“冰川时代”

　　伴随着楼市“冬天”的来临，开发商的买地意愿大大降低。2011年北京出让的土地多以流拍、底价成交或低溢价成交收场，往日热闹的竞拍室不再人声鼎沸，土地市场进入“寒流”控制时期。2011年北京土地出让金收入刚刚超过1000亿元，相比2010年下降了三成多，住宅用地楼面价也下降了三成。土地市场长时间遇冷后或将进入“冰川时代”。

　　2011年，史上最严厉的调控政策给北京土地市场带来了一股“寒流”。北京市土地整理储备中心和北京中原房地产经纪有限公司提供的数据显示，北京2011年全年公开市场合计出让土地249宗，总土地出让金收入1055.14亿元，远低于创历史纪录的2010年，减少的收入高达587.26亿元，降幅达35.8%。

　　住宅用地出让金约降五成

　　数据显示， 2011年，北京住宅类地块成交59宗，成交额仅472.9亿元，不足2010年的一半。受供地节奏的影响，住宅用地主要在2011年下半年实现成交。2011年上半年仅成交20宗，而下半年则成交了39宗。

　　受土地底价成交、低溢价成交的影响，2011年住宅用地楼面价仅5087元/平方米，比2010年的7321元/平方米下降了30.5%。住宅用地平均溢价率也创4年来的新低，仅为8.98%。

　　有业内人士认为，2011年是政策调控最为严厉的一年，成交量是近3年的最低点。虽然不少房地产企业仍有储备土地的需求，但高压的调控政策让他们的资金链不断缩短。面对不太明朗的市场前景，多数房地产企业采取了现金为王、减少购地、加快清理库存的经营策略。此外，新供应的住宅用地还要建设部分保障房，利润相对减少，这也导致房地产企业拿地意愿不强。

　　丰台区住宅用地成交量居首

　　从成交地块的分布区域来看，2011年，丰台区成为住宅用地成交量最大的区域，紧随其后的是大兴区和朝阳区，成交金额分别为101.97亿元、90.75亿元和83.1亿元。

　　2011年，丰台区推出郭公庄车辆段项目2期、4期、5期3个地块，规划总建筑面积81.73万平方米，总出让价45.92亿元。万科集团和北京市基础设施投资有限公司联合体拿下了最大的5期，成交价33.51亿元，成为2011年北京住宅用地地王。

　　从住宅用地供应来看，2011年北京土地供应仍以郊区为主，其中大兴区和房山区供应量最大。数据显示，2011年，大兴区住宅用地供应面积247.67万平方米，房山区187万平方米。这也决定了未来北京新房供应仍以郊区为主。

　　商业地块成交量抢眼

　　与住宅用地的冷清相比，北京2011年推出了多块非住宅类黄金宝地，其成交量也备受关注。

　　2011年6月，崇文门菜市口地块公开出让，合景泰富地产以7.1亿元的总价和4.32万元/平方米的楼面价拿下该地块，溢价率达140%。7月，CBD（中央商务区）核心区内的8宗商业金融地块公布中标结果，8宗地块出让总价达199.6亿元，占北京2011年土地出让金的20%。9月，王府井大街西侧商业金融用地招标出让，成交价29.1042亿元。

　　此外，丽泽商务区内多个地块也被来自内蒙古、山西的企业和金融保险公司拍得。

　　掌握未来定价权

　　面对楼市的“寒冬”，开发商各施“御冬术”，谨慎拿地便是其一。

　　拥有存货的房地产企业拿地愿望并不强烈，而销售较好、存货较少的房地产企业则适时拿地，补充储备。

　　2011年北京总价地王是万科集团拿下的丰台区郭公庄车辆段项目5期1518-632地块，该地块位于西南四环路外的郭公庄，毗邻地铁房山线和地铁9号线，体量达62.9万平方米。除去配建部分，楼面价约9500元/平方米。西侧是2010年的北京总价地王——丰台区六圈A居住项目地块，其楼面价高达17153.3元/平方米，目前售价35000元/平方米。

　　由此可见，一些在2011年理性拿地的房地产企业属于低价拿地，掌握了未来的定价主动权。撑过了楼市低迷期，他们或将迎来楼市的“春天”。相关业内人士表示，2011年成交的住宅用地预计会在2012年底入市，其土地成本会更低。